Согласование перепланировки квартиры: Как сделать самостоятельно?

Для проведения переустройства или перепланировки квартиры необходимо получить разрешение в контролирующих органах. В противном случае работы будут признаны самовольными. Когда нужно разрешение и как его получить расскажем в этой статье. 

Согласование перепланировки: как изменить квартиру без последствий

Планировка типовых домов, особенно построенных в 70-80 гг. прошлого века, далека от идеальной. Большинство квартир отличается небольшими комнатами-клетушками, тесными прихожими-пеналами, маленькими по площади кухнями, где невозможно нормально поставить современную бытовую технику.

Выход в такой ситуации кажется очевидным – сделать перепланировку. На практике, все далеко не так просто. По закону, для перепланировки помещения требуется согласование. Еще одна проблема – путаница в понятиях. Ситуации, когда собственник делает незаконно ремонт с перепланировкой и даже не понимает, что нарушает своими действиями закон, не редкость.

Что говорит закон

Прежде чем говорить о том, как провести подобные работы в рамках закона, следует разобраться с понятиями перепланировка и переустройство. Ст. 25 Жилищного кодекса дает следующие определения:

Переустройство – это замена или перенос инженерных сетей или оборудования.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения.

В обоих случаях после проведенных работ все изменения должны быть внесены в техническую документацию на квартиру. Это значит, что перед их проведением вам потребуется пройти процедуру согласования и получить разрешение.

В чем разница между переустройством и перепланировкой

Перечень работ, входящих в каждое из понятий, определен Постановлением Госстроя в 2003 году. В соответствие с установленными правилами к переустройству были отнесены следующие виды работ:

• Замена кухонных плит на оборудование другого типа. Например, если у вас в квартире установлена газовая плита, ее замена на электрическую уже будет относиться к переустройству.
• Перемещение в другое место инженерных приборов. К этой категории относятся радиаторы отопления, сантехнические приборы, газовое оборудование.
• Переоборудование сантехнических помещений. Например, вы переносите в другое место сантехнику, обустраиваете ванную комнату или душевую. Все это – примеры переустройства.
• Замена и подвод трубопроводов. Заменяются трубопроводы в случае их сильного износа. Как правило, эта процедура не вызывает проблем. Подвести новый трубопровод может потребоваться, например, при установке душевой кабины или джакузи, бытового оборудования повышенной мощности и т.п.

Как видим, большинство работ, связанных с вмешательством в инженерные коммуникации, относится к переустройству.

При перепланировке проводятся следующие работы:

• Демонтаж перегородок, их перенос в другое место.
• Обустройство новых дверных проемов или перенос существующих в другое место.
• Объединение комнат или, наоборот, разделение одной комнаты на два изолированных помещения.
• Обустройство кухни или санузлов. Это один из самых тонких моментов в перепланировке, так как к инфраструктуре помещений такого типа предъявляются дополнительные требования. Далеко не в каждой квартире есть техническая возможность оборудовать дополнительно кухню, туалет или ванную комнату в другом месте.
• Демонтаж перегородок между жилыми и хозяйственными помещениями для увеличения площади. Например, демонтировав стену между кладовкой и комнатой увеличит площадь последней, но такие помещения относятся к разным типам.
• Устройство тамбуров, изменение конфигурации прихожей, ликвидация так называемых темных помещений также относятся к перепланировке.

Выполнять такие работы без разрешения нельзя. Ст. 26 Жилищного кодекса определяет подобную работу, как самовольную. Это означает, что собственник, изменивший свою квартиру, действует незаконно. Чем это грозит владельцу квартиры, решившему сэкономить деньги и время на получении разрешения, рассмотрим ниже. 

Что можно и что нельзя делать

Все работы, так или иначе связанные с внесением изменений в недвижимость, можно разделить на три группы:

• Не требуют разрешения.
• Выполняются только после согласования.
• Абсолютно запрещены (согласовать такие изменения не получится ни при каких условиях).

Основное требование закона – любые вносимые изменения не должны приносить опасность людям или затрагивать интересы третьих лиц. Если опираться на это положение, можно сделать вывод: вам разрешат внести изменения в проект, если работы не затрагивают несущие конструкции здания, места общего пользования и т.п.

Что допускается менять, при согласовании?

При перепланировке допускается:

• Демонтировать перегородку между туалетом и ванной комнатой, объединив санузел. При необходимости увеличить площадь санузла можно и за счет части коридора, если проект перепланировки будет соответствовать строительным нормам.
• Демонтировать перегородку между кухней и смежной с ней комнатой (если при этом не затрагиваются несущие конструкции или инженерные коммуникации), чтобы объединить их в столовую-кухню. Вариантом такой перепланировки может являться обустройство дверного проема в перегородке между кухней и смежной с ней комнатой.
• Демонтаж стен вспомогательных и хозяйственных помещений, например, кладовок, снос антресолей. Таким образом можно увеличить площадь смежных помещений, например, жилых комнат или кухни.
• Расширение выхода на балкон или объединение лоджии с комнатой. Провести такое объединение можно за счет удаления части стены под окном, но полный разбор вам не утвердят никогда.
• Создание тамбура перед входной дверью. В этом случае входная дверь будет перенесена вглубь коридора.

Что согласовать невозможно?

Невозможно согласовать не только разбор стены между лоджией и комнатой. Любое вмешательство в конструктивные элементы здания, способные ухудшить его технические и эксплуатационные характеристики, запрещены. К таким работам относятся:

• Демонтаж или обустройство проемов в несущих стенах.
• Объединение комнаты или кухни с санузлом.
• Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию.
• Демонтаж межэтажных перекрытий при объединении двух квартир, расположенных на разных этажах.
• Расширение площади помещения за счет демонтажа вентканалов, отдушин.
• Пристройка дополнительных помещений к квартирам, расположенных на первых этажах.
• Строительство капитальных межкомнатных перегородок. Например, поставить дополнительную перегородку из легких материалов, таких, как гипсокартон, можно, но стену из железобетонных блоков вам не согласуют.

Иногда можно согласовать и работы, которые незначительно затрагивают несущие конструкции. В этом случае вам потребуется дополнительно получить заключение автора проекта, а затем согласовать с ним проект перепланировки.

Существует перечень работ, которые не требуют получения разрешения в контролирующих органах. К ним, в первую очередь, относится косметический ремонт. Также не нужно согласовать замену сантехнического, газового, электрооборудования, если это не требует прокладки дополнительных коммуникаций. Не являются перепланировкой и следующие работы:

• Утепление и покрытие полов, стен.
• Замена дверей и окон, обустройство арочных проемов.
• Отделка и остекление балконов и лоджий в рамках типового проекта.
• Установка вытяжек, кондиционеров.
• Замена изношенных труб или радиаторов отопления.
• Перенос электрических розеток в другое место.
• Перенос или заделка дверных проемов в ненесущих стенах.

Документы на перепланировку квартиры

Для получения разрешения на перепланировку или переустройство квартиры необходимо собрать пакет документов:

• Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
• Согласие всех жильцов, зарегистрированных в квартире.
• Техническая документация на квартиру, в которой планируется проводить перепланировку.
• Заявление с описанием планируемых работ.
• Эскиз или проект будущей перепланировки.

Когда перепланировке подлежит жилье, расположенное в старом доме, признанном исторической ценностью, дополнительно потребуется разрешение от органов, занимающихся охраной памятников культуры.

Этапы согласования перепланировки

На настоящий момент существует три варианта согласования перепланировки:

• Получение разрешения на основе разработанного проекта. Это единственно правильный вариант, если вы планируете вносить изменения в вашу квартиру. Сначала нужно получить разрешение, затем в соответствие с проектов выполнить все запланированные работы, а на последнем этапе внести изменения в техническую документацию.
• В административном порядке. Такой порядок устанавливается местным муниципалитетом. Он позволяет по факту согласовать уже выполненные работы, при условии, что они соответствуют строительным нормам.
• В судебном порядке. Через суд узаконивают самовольную перепланировку. Это самый длительный способ, но если вы провели работы самовольно, а узаконить их в административном порядке не получилось, суд остается единственным способом.

Рассмотрим первый вариант согласования с предварительным получением разрешения. Узаконивание по факту уже сделанных работ будет иметь сходные этапы.

Шаг первый. Консультация

Прежде чем планировать перепланировку, стоит обратиться в Жилищную инспекцию для получения консультации. Вам потребуется техническая документация на квартиру, поэтажный план и экспликация. Также желательно заранее составить хотя бы эскиз, отображающий какие изменения планируется вносить. 

Шаг второй. Оформление разрешения

Для получения разрешения на проведение перепланировки потребуется:

• Техническая документация на квартиру.
• Проектная документация, разработанная компанией, имеющей соответствующий допуск.

Все это вместе с заявлением подается в МФЦ. Специалисты Жилинспекции проводят экспертизу проекта и выносят решение о возможности проведения работ. Если изменения соответствуют требованиям, вы получите разрешение. Оно действительно в течение года. В том случае, если вы так и не сделаете работы в течение этого времени, процедуру придется проходить заново.

Шаг третий. Получение акта о завершении ремонта

Акт о завершении ремонтных работ вы получите в Жилинспекции, подписывают его проектировщики и строители, выполнявшие работы. Дальше необходимо согласовать документ. Специалист из Жилищной инспекции проверит соответствие выполненной перепланировки проекту и подпишет акт. На последнем этапе акт завизирует руководитель Жилинспекции. Заверенный документ с печатью вы получите в указанную дату через МФЦ.

Шаг четвертый. Внесение изменений в техдокументацию

Для того чтобы перепланировка была законной, нужно зафиксировать все сделанные изменения в техдокументации на квартиру. Для этого требуется обратиться в БТИ. В течение 25 дней с момента подачи заявления к вам приедет специалист БТИ и сделает необходимые замеры. На их основе будут внесены изменения в технические документы. На самом последнем этапе изменения вносятся в документы о праве собственности.

Сроки согласования проекта планировки

Срок согласования регламентирован законодательством. Но несмотря на это, здесь тоже могут быть свои нюансы. Например, проект не согласовали с первого раза. Это потребует внесения изменений в проектную документацию и, как следствие, удлинит период согласования.

Все сроки по закону отсчитываются от даты приема документов. Самый длительный этап – получение разрешения. Специалисты Жилинспекции рассматривают документы в течение 45 дней. После этого вам выдадут разрешение или письменный отказ.

Важно!!! Закон определяет всего три основания для отказа, и они обязательно должны быть указаны в ответе Жилинспекции. Отказать могут в следующих случаях: проект не соответствует нормам, подан не полный пакет документов, некоторая документация вызвала сомнения в достоверности.

Акт о выполненном ремонте заверяет инспектор Жилинспекции. Он должен выехать на объект в течение 10 дней после получения вашего заявления. На практике этот этап занимает больше времени.

Нюансы:

• Все документы подаются через МФЦ. Датой, с которой отсчитывается срок согласования, будет день передачи ваших документов в Жилинспекцию. Ответ вы также получите через многофункциональный центр.
• Рассчитывая сроки на согласование перепланировки, учитывайте и то время, которое потребуется для сбора всей документации. Обычно это занимает около 2-3 месяцев.

Важно помнить, что каждый случай – индивидуален, поэтому не стоит пренебрегать помощью специалистов.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Узаконивание сделанной перепланировки возможно только через суд – это крайняя мера, когда никакими другими методами согласовать уже выполненные работы невозможно. В суд можно обратиться и в другом случае. Например, если Жилинспекция раз за разом отказывает в выдаче разрешения, а вы считаете отказ необоснованным.

Для судебного разбирательства вам потребуется собрать документы, подтверждающие, что перепланировка соответствует строительным, пожарным, санитарным и другим нормам. Помимо проектной документации вам потребуются заключения санитарных служб, МЧС. Суд может затребовать дополнительные документы или назначить проведение экспертиз. После чего будет принято решение о законности.

По вопросам перепланировки вы всегда можете обратиться в геодезическую компанию «Геомер Групп» мы проконсультируем вас бесплатно! ☎ +7 (495) 481-49-21