Как узаконить дачный дом после отмены дачной амнистии

С 1 марта 2019 года в силу вступили поправки, которые сильно изменили порядок строительства и регистрации домов на землях ИЖС и СНТ. Упрощенный порядок узаконивания больше не действует. Если дом не был зарегистрирован до 1 марта, он может быть признан самовольной постройкой.

Что изменилось в законе

Отмена дачной амнистии – не единственное изменение в закон. В него были внесены и другие положения:

• Был введен уведомительный порядок строительства на землях ИЖС и СНТ. Теперь для постройки жилого дома не нужно получать разрешение, достаточно уведомить местные власти. В то же время, уведомительный порядок распространяется и на садовые дома, а раньше получать на них разрешения не требовалось.
• Отменили само понятие «дачный дом». Теперь все дома разделены на две категории – жилые и садовые. Жилые пригодны для постоянного проживания, в них можно прописаться. Садовые предназначены для сезонного проживания. На них можно зарегистрировать право собственности, но прописаться нельзя.
• Участки, которые раньше считались дачными, теперь разделили на две категории. На землях для садоводства разрешено строить жилые и садовые дома. На землях для огородничества нельзя возводить никакие капитальные объекты.

Незарегистрированная недвижимость считается самостроем. Выявив самовольную постройку, местные власти могут потребовать ее снести. Отстаивать свои права и узаконивать дом в этом случае придется через суд.

Что может быть отнесено к самострою

• Дома, возведенные на землях, непредназначенных для строительства. По новому закону нельзя строить ОКС на участках, предназначенных для огородничества. Здесь нужно быть очень внимательным. Если дом был построен давно и вы решите его зарегистрировать, Росреестр имеет полное право отказать в постановке на учет, так как категория земель не предназначена для строительства.
• Земельный участок, на котором построен дом, не был поставлен на кадастровый учет и на него не оформлено право собственности. В этом случае легализовать дом можно только после того, как будет зарегистрирован ЗУ.
• Дом был построен без оформления разрешительной документации. В упрощенном порядке такие дома еще можно было зарегистрировать до 1 марта 2019 года. Теперь для легализации такой постройки потребуется пройти процедуру полностью. И даже в этом случае есть риск, что Росреестр откажет в постановке на учет.
• Дом был построен без согласований и нарушает градостроительные нормы и требования безопасности. Например, постройка нарушает санитарные или противопожарные нормы. Без устранения нарушений зарегистрировать дом не получится.

Как легализовать дом

Прежде чем начинать процедуру легализации дома, рекомендуем оценить шансы на успех. Дом должен соответствовать нормам. Нововведения, вступившие в силу с марта 2019, точно определили характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС:

• Высота не более 20 метров, не выше 3 этажей.
• Отдельностоящее строение, неразделяемое на отдельные объекты.
• Не предназначен для ведения коммерческой деятельности.

Дом должен соответствовать градостроительным нормам, не нарушать требования к безопасности.

Земельный участок должен иметь категорию, позволяющую строить капитальные сооружения. Важно, чтобы он стоял на кадастровом учете и на него были зарегистрированы права.

Если хотя бы одно из этих требований не соблюдается, скорее всего для легализации дома придется обращаться в суд.

Не знаете, как узаконить дачный дом? Запишитесь на бесплатную консультацию эксперта «Геомер групп» по телефону +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить дачный дом

Единственный способ узаконить дом после отмены дачной амнистии – подача уведомления. По закону уведомление подают до начала строительства и после его окончания. Местная администрация проверяет соответствие постройки градостроительным нормам. Если нарушений нет выдает уведомление о соответствии и сама направляет документы в Росреестр.

Подача уведомления о начале строительства

Если ваш дом был построен без разрешительных документов, вам все равно нужно подавать уведомление в местную администрацию. Обычно его проверка не вызывает сложностей. Так как нет необходимости предоставлять проектную документацию. Специалисты проверяют категорию земли и заявленные характеристики дома. После этого вы получаете ответное уведомление, которое разрешает строительство. Действует оно 10 лет.

Важно! Отмена разрешений на строительства не отменяет необходимость в согласовании с Роснедрами, Росавиацей, Культурным наследием и т.п. Если ваш участок находится на территориях, где строительство нужно согласовывать, мы подготовим необходимые документы и поможем согласовать стройку.  

Подача уведомления о завершении строительства

После того, как дом построен, нужно подать уведомление о завершении строительства в тот же орган. Вместе с уведомлением нужно предоставить техплан. Срок подачи уведомления – 30 дней с момента окончания стройки. Рекомендуем не затягивать с обращением к кадастровому инженеру, так как для подготовки техплана необходимо время.

Заказать техплан можно в нашей компании. При необходимости мы поможем вам подать уведомление и легализовать дом.

Вместе с уведомлением нужно предоставить квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию недвижимости. Дело в том, что регистрационные действия Росреестр начинает только после уплаты пошлины.  

На этом этапе органы местной администрации проверяют соответствие построенного дома:

• Первоначально заявленным характеристикам. Не получится указать в уведомлении о начале строительства трехэтажный дом, а построить пятиэтажный. Это несоответствие будет выявлено и в регистрации вам откажут.
• Градостроительным нормам и требованиям безопасности.

Когда все требования соблюдены и претензий со стороны администрации нет, вы получаете ответное уведомление о соответствии.

Постановка дома на кадастровый учет и регистрация прав

По новому закону после того, как вы подали уведомление о завершении строительства, ваши задачи завершены. Документы в Росреестр обязана подать местная администрация. Срок проверки дома на соответствие и подача документов на регистрацию – 7 дней.

Подача заявления в Росреестр – это не обязанность застройщика, но его право. Вы можете подать документы самостоятельно.

Сделать это можно через МФЦ. К заявлению на регистрацию дома нужно приложить все четыре уведомления. В семидневный срок Росреестр ставит дом на кадастровый учет и регистрирует право собственности. В указанную дату вы приходите в МФЦ за выпиской из ЕГРН. Этот документ будет подтверждением того, что ваш дом официально зарегистрирован.

Что делать, если отказали

Отказать в регистрации могут по разным причинам:

• Неточности в документах.
• Неполный пакет документов.
• Категория земли не позволяет возводить на ней капитальные объекты.
• Дом не соответствует градостроительным нормам и т.д.

Если отказ связан с документацией, достаточно исправить ошибки – устранить неточности или предоставить недостающие документы. После этого процедура регистрации будет возобновлена. Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуем обращаться за помощью к специалистам. Подготовка документов специалистами компании «Геомер групп» минимизирует риск того, что будут допущены неточности. Даже в том случае, если Росреестр выявит какие-то ошибки, несоответствие требованиям, мы быстро устраним их. Это поможет не затягивать процедуру и не терять время.

Несоответствие категории земли – более сложная проблема. В этом случае местная администрация имеет право подать иск в суд и потребовать сноса строения. Узаконить дом на землях, не предназначенных для строительства, нельзя даже через суд. Вам придется пройти процедуру изменения категории земли.

Если в административном порядке узаконить дом не получается, вы можете воспользоваться судебным порядком. Узаконить дом через суд можно не всегда. Даже несмотря на то, что суды часто встают на сторону застройщика. Рекомендуем заранее подготовить полный пакет документов для суда.

Можно ли не регистрировать

Много лет в России действовала дачная амнистия. По ней можно было в упрощенном порядке зарегистрировать самовольные постройки. Несмотря на это, не все владельцы сделали это. Чем грозит отсутствие регистрации:

• Такой дом не существует юридически. Никакие сделки с ним проводить нельзя. Его нельзя продать, подарить, оставить в наследство. Если строение получится продать нелегально, все проблемы лягут на плечи нового владельца.
• Недвижимость облагается налогом, поэтому из-за нелегальных построек бюджет недополучает налогов. Чтобы решить эту проблему разработан алгоритм выявления незаконных построек. В том случае, если уполномоченные сотрудники выявят, что ваш дом не стоит на кадастровом учете, вы получите требование о согласовании строительства. Вам придется пройти эту процедуру полностью.
• Ответственность за незаконные постройки продолжает расти. Действует система штрафов. Администрация может через суд потребовать сноса самостроя. Отстоять свои права в суде в таких случаях получается не всегда.

Когда владелец легализует недвижимость, не дожидаясь санкций, администрация чаще всего идет навстречу. Регистрация проходит в уведомительном порядке. Отказ местных органов можно получить в том случае, если есть серьезные нарушения.

Компания «Геомер групп» поможет узаконить дачный дом по новому порядку. Мы подготовим все технические документы, поможем получить согласования. Вам не потребуется тратить свое время на посещение разных инстанций. После завершения процедуры вы получите выписку из ЕГРН.

Источник: https://geomergroup.ru/article/kak-uzakonit-dachnyj-dom/