Купля продажа земельного участка - Делаем правильно!

Чтобы сделка по отчуждению земли была выполнена корректно и ее не смогли в дальнейшем признать недействительной, необходимо соблюдать требования действующего законодательства. Купля-продажа земельного участка - это двустороннее соглашение между субъектами договора. Процедура требует подготовки определенного пакета документации и госрегистрации.

Общие правила проведения сделок с недвижимостью

Процесс проведения купли-продажи земельного участка и иных объектов недвижимости закреплены в Гражданском Кодексе РФ и ФЗ РФ 218. Договор по передачи имущественного права могут признать недействительным, если он был заключен с нарушением установленных нормативов. Согласно указанному законопроекту продавец и покупатель при подписании документа должны учитывать следующие нюансы:

1. Проводить юридические операции возможно только с теми объектами, которые стоят на госучете в Росреестре;
2. Заключать договор купли-продажи земельного участка вправе только собственники, права которых подтверждены документально. Иные лица, например, арендаторы, продать землю не могут;
3. После передачи имущественных прав на ЗУ, сохраняется вид целевого использования и категория надела. Если новый владелец хочет поменять параметры участка, он должен подать заявление в уполномоченную инстанцию;
4. Покупатель земли становится полноценным собственником только после оформления имущественных прав в Росреестре и получения выписки ЕГРН;
5. Если надел находится в собственности одного человека, куплю-продажу земельного участка не нужно заверять в нотариальной конторе. Обращаться к нотариусу необходимо, если имущество относится к общей долевой собственности.

Если вы хотите продать или купить землю, необходимо подготовить ряд технических документов, в том числе межевой план. Сделать это самостоятельно невозможно. Процедура требует профзнаний и использования специального оборудования. Помочь в проведении землеустроительных работ и оформлении бланков на объект могут в ГЕОМЕР ГРУПП.

Заказать бесплатную консультацию

Какие должны быть документы на участок

Перед заключением купли-продажи земельного участка, вам нужно убедиться, что у владельца имущества есть полный комплект документов, подтверждающий его полномочия.

Также продавец должен подготовить бланки, содержащие характеристики реализуемого надела и его технические параметры. В пакет документации, необходимой для заключения ДКП, входят такие бумаги:

1. Документ, на основании которого возникло право собственности на объект;
2. Выписка ЕГРН - единственный источник достоверной информации на недвижимость. В справке указаны сведения из Росреестра. Сюда входят технические характеристики имущества, ФИО его собственников, данные об имеющихся обременениях;
3. Кадастровый паспорт участка;
4. Техплан на строения, которые расположены на территории отчуждаемого надела;
5. Межевой план;
6. Акт согласования установленных границ участка.

Указанный список документов является базовым. В зависимости от условий сделки могут потребоваться дополнительные бланки. Например, если продавец состоит в браке, он должен предоставить разрешение на продажу от второй половины.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе. 

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Как происходит оформление сделки купли-продажи земли

Перед куплей-продажей земельного участка, лучше внимательно изучить документы на имущество, проверить объект и его правообладателя на юрчистоту. Потенциальный новый владелец должен изучить, соответствуют ли фактически параметры ЗУ сведениям, указанным в документах. также не лишним будет проанализировать историю передачи имущественного права на объект.

До подписания соглашения участники сделки должны обсудить порядок передачи денежных средств и имущества друг другу, дату регистрации прав покупателя, необходимость заключения предварительного договора и внесения аванса. Текст ДКП можно составить самостоятельно, но лучше воспользоваться услугами риэлтора, нотариуса или юриста.

Выбор земельного участка и проверка юридической чистоты

Прежде чем решиться на куплю-продажу земли, покупатель должен осмотреть территорию, ознакомиться с технической документацией. Проще всего провести анализ данных можно с помощью выписки из ЕГРН. Справка содержит полное описание характеристик имущества, сведения о его владельцах и имеющихся обременениях.

Также обратите внимание, что границы участка должны быть установлены. Если межевание не было проведено могут возникнуть конфликты с соседями в дальнейшем. Чтобы избежать пограничных споров, лучше приобретать размежеванный ЗУ. Заказать любой вид инженерных изысканий можно в ГЕОМЕР ГРУПП.

Заказать бесплатную консультацию

Аванс или задаток

После обсуждения основных условий купли-продажи земельного надела, стороны могут подтвердить свое намерение по отчуждению имущества предварительным договором купли-продажи. Суть такого соглашения заключается в том, что продавец и покупатель обязуются провести имущественную сделку в установленный срок. В нем указывается предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия расчетов, срок подписания основного соглашения. Также в предварительном договоре необходимо указать сумму аванса или задатка.

Какой именно платеж (аванс или задаток) для обеспечения выполнения условий по купле-продажи земельного участка выбрать, должны решить участники. Аванс - это деньги, которые вносит покупатель в счет погашения основной стоимости. Сумма подлежит возврату, если юридическая операция не состоится, независимо от причин. Задаток продавец должен вернуть, если купля-продажа не состоялась по его вине.

Подписание договора и оплата

После проверки характеристик надела и сбора указанных выше документов, стороны могут перейти к заключению договора. Купля-продажа участка содержит следующие пункты:

• Описание предмета сделки (площадь, адрес, категория, сведения из госкадастра);
• Документ, на основании которого продавец владеет имуществом;
• Права и обязанности субъектов сделки;
• Стоимость ЗУ;
• Порядок взаиморасчетов;
• Перечень документов, на основании которых составлено соглашение.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Заверять документ у нотариуса обязательно, если речь идет о продаже доли имущества или одним из совладельцев является несовершеннолетний гражданин.

Образец договора купли продажи

Скачать типовой Образец договора купли продажи.

Регистрация сделки и права собственности

После подписания купли-продажи земельного участка, необходимо зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Новый собственник вступает в права и становится полноценным владельцем только после регистрационных действий и внесения данных в базу ЕГРН. Оформить полномочия покупателя можно такими способами:

• Росреестр - подать заявлению на регистрацию купли-продажи можно лично в территориальное отделение госорганизации или онлайн на официальном сайте госрегистратора. К заявлению нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины и экземпляр соглашения;
• МФЦ - провести регистрацию купли-продажи можно через многофункциональный центр. Сотрудник МФЦ принимает документы, выдает расписку с указанием даты проведения регистрационных действий. После рассмотрения заявки сведения вносят в базу Росреестра, а владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его полномочия;
• Нотариус - стороны ДКП могут обратиться к нотариусу, который составит текст соглашения, проверит документы и объект на юридическую чистоту, передаст договор на регистрацию в Росреестр.

Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости

После регистрации передачи права собственности на объект в Росреестре, новый владелец получает выписку ЕГРН. В справке указаны параметры земельного надела, реквизиты собственника, дату регистрационных действий. Документ является подтверждением прав покупателя и может использоваться при проведении различных имущественных операций.

Причины приостановки и отказа регистрации земельного участка

В некоторых случаях Росреестр приостанавливает регистрационные действия относительно земельного участка или отказывает в оформлении перехода имущественного права. Такая ситуация возможна в следующих ситуациях:

• Ошибки в предоставленных бланках или подача неполного комплекта документов;
• Наличие каких-либо обременений (сервитут, залог, арест);
• Земля предоставлена арендатору в долгосрочное пользование;
• Наличие задолженности по налогам у продавца;
• Продавец владеет ЗУ на основании концессионного соглашения.

Причины и сроки приостановки регистрации купли-продажи земельного участка указаны в ст. 26. ФЗ РФ № 218.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления. 

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Если купля-продажа земельного участка была проведена с нарушением норм действующего законодательства, сделку могут признать недействительной. Согласно ГК РФ (ст. 168) оспорить договор можно в таких случаях:

• Продавец является несовершеннолетним гражданином и не предоставил согласие опеки на проведение сделки;
• Владелец не отдавал отчет своим действия во время подписания договора;
• Купля-продажа проводилась под давлением или угрозой жизни;
• Покупателя ввели в заблуждение относительно параметров объекта;
• Одлна из сторон была вынуждена согласится на сделку ввиду сложных жизненных обстоятельств.

Период действия исковой давности по оспоримым договорам составляет один год с даты, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

Источник: https://geomergroup.ru/article/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka/