До 2018 года получение разрешения на строительство было обязательным для жилых домов. Садовые домики можно было строить без разрешительной документации. После внесения в законодательство Российской Федерации изменений для объектов ИЖС разрешения утратили силу. Их заменили документом: уведомление о начале строительством. Но этот же порядок стал распространяться и на садовые ОКС.
Новая процедура носит название уведомительной, но по сути это упрощенная форма получения разрешения от администрации. Застройщик уведомляет муниципалитет, но начать строить может только после того, как будет получен положительный ответ. Без него строительство начинать нельзя.
Процедура получения разрешения и уведомление серьезно отличаются:
Новые правила распространяются на жилые домовладения на землях ИЖС/ЛПХ (исключением являются наделы в СНТ, где действует дачная амнистия). Но они должны соответствовать определенным требованиям:
Строение должно соответствовать всем этим требованиям. Нарушено хотя бы одно, значит нужно получать разрешение на строительство.
На основании действующих законов РФ, в частности Градостроительный Кодекс РФ, ст. 51.1, вы обязаны уведомить администрацию о том, что планируете возводить на своей земле объект индивидуального жилищного строительства либо садовый дом. Подают заявление о начале осуществления застройки на бланке утвержденной формы. Важным разделом документа является описание характеритсик будущего строения. Там указывают параметры объекта недвижимости и схему его размещения на местности.
Пакет документов, который прилагают к заявлению, минимален. По сути, нужно предоставить паспорт заявителя или доверенность, если уведомление подает не собственник. Документы на землю, подтверждающие право собственности (выписка из Единого реестра), местная администрация может запросить самостоятельно. Но иногда нужен более полный пакет документации. Это связано с тем, что в некоторых случаях требуются дополнительные разрешения от уполномоченных ведомств:
О том, необходимо ли с огласовывать строительные мероприятия с дополнительными государственными организациями в вашем случае, вам расскажет эксперт компании «Геомер групп». Мы поможем вам собрать все документы для подачи уведомления. Это снизит риск получить отказ от администрации.
После того, как запрос подан, застройщик должен дождаться ответа от администрации. Срок рассмотрения – 7 дней. Ждать до 20 дней придется в том случае, если надел расположен в границах исторического поселения. Такое увеличение сроков связано с тем, что администрация анализирует еще и то, соответствует ли планируемый ОКС особым историческим особенностям района.
На этом этапе обычно не возникает сложностей. Отказ в разрешении можно получить в ряде следующих случаев:
Если никаких нарушений нет, вы получите положительное решение. Оно действует 10 лет, в течение которых вы должны завершить строительство дома.
Реконструкция – это строительные работы, в ходе которых изменяются параметры объекта. Чтобы реконструировать строение нужна разрешительная документация. Раньше для этого получали соответствующее разрешение. Теперь реконструкция ИЖС и СНТ проходит в уведомительном порядке.
В этом вопросе тоже есть ряд законодательных нюансов – какие мероприятия можно считать реконструкцией, а какие относятся к обновленной планировке. Например, вы решили сделать капитальный ремонт, заменить крышу, отремонтировать перекрытия. Если при этом параметры дома не изменяются, о проведении таких меропритятий можно не уведомлять администрацию.
Реконструкцией будет являться:
Нередко под видом реконструкции старый объект сносят и строят на его месте новый. Мы не рекомендуем поступать таким образом. Лучше заказать у кадастрового инженера акт обследования, по которому старый дом признают ветхим и не пригодным для проживания, поэтому он подлежит сносу. Далее его можно ликвидировать и подать уведомление о планируемом строительстве. В противном случае есть риск того, что вы не сможете поставить новое здание на кадастровый учет внести обновленные сведения в ЕГРН. Дом признают самостроем и вам придется в суде отстаивать свои права.
Подавать уведомление нужно в региональный комитет по градостроительству по месту расположения участка на территории конкретного субъекта. Сделать это можно несколькими способами:
На участках ИЖС, СНТ, ЛПХ можно строить вспомогательные постройки для ведения личного хозяйства. Такие объекты могут быть временными или капитальными. Временные постройки не имеют жесткой связи с землей, их собирают без фундамента. При необходимости их можно легко перенести в другое место. Для их возведения нет необходимости в получении никаких разрешений или уведомлений от уполномоченных ведомств, отвественных за надзор ОКС.
Капитальные постройки невозможно перенести на другое место без разрушения, потому что их возводят на фундаменте. По закону владелец надела не обязан уведомлять администрацию или получать разрешение на их строительство. При условии, что эти постройки будут использоваться с хозяйственными целями, а не коммерческими.
И капитальные, и временные вспомогательные объекты можно строить без разрешения или уведомления. Главное, чтобы ОКС отвечал параметрам вспомогательного сооружения и нормам безопасности. По закону к ним относят объекты, которые нужны для обслуживания основного ОКС и ведения хоздеятельности. Собственного хозяйственного значения они не имеют.
Например, на участке ИЖС основным сооружением будет дом. В этом случае гараж, сарай, летняя кухня – это вспомогательные строения. Но здесь есть один нюанс, который нужно обязательно учитывать. В законах и отдельных положениях нет четкого определения того, какие ОКСы относятся к вспомогательным. Но если такое сооружение имеет дополнительные помещения, его уже можно рассматривать как самостоятельный объект.
Например, если основной объект стоит на учете, небольшая баня может считаться вспомогательным объектом. Но если домовладение не оформлено или при его отсутствии, на строительство бани, имеющую комнату отдыха, кухню, собственный санузел, лучше получать разрешительные документы. Такой ОКС может быть признан самостоятельным, а значит вы можете столкнуться с проблемой того, что его признают самостроем.
Узнайте, какую документацию нужно получать для их строительства у профессионалов «Геомер групп».
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).