Плотность застройки: все о коэффициенте и методах его расчета

Планирование строительства любого здания – основной этап подготовки к началу работ, на котором должны учитываться достаточно важные нюансы. Один из них – плотность возводимой застройки. Ее нормы утверждены на законодательном уровне, поэтому при их отклонении величин в выдаче разрешительной документации на строительство чаще всего отказывают.

Плотность – о чем говорит коэффициент?

В градостроительстве используются 2 определения-термина плотности:

1. Коэффициент застройки. Так обозначается отношение заполненной сооружениями осваиваемой территории (земли) к площади рассматриваемого участка (квартала);
2. Коэффициент плотности застройки. Под этим определением понимается отношение всей вычисленной по формуле площади (вместе с планируемыми этажами) сооружения к площади застраиваемого компанией-заказчиком участка.

Обе эти величины крайне важны на этапе планирования строительства. При правильном выборе плотности застройки выбранного участка можно максимально рационально распорядиться территорией. Необходимо и знать о том, что на законодательном уровне запрещено строительство тех объектов, коэффициент плотности у которых меньше установленной нормы.

Ограничения, которые градостроительные отделы накладывают на возведение планируемых зданий, зависят от двух нюансов, это:

1. Назначение и тип планируемого здания – производственное предприятие, склад, дом с квартирами для нескольких семей;
2. Зона осваиваемого участка – общественная, деловая, под производство, склады или жилые сооружения.

Так в промышленной зоне не разрешается, например, возведение домов для проживания граждан и социальных объектов, в том числе и для детей.

Коэффициент плотности застройки участка требуется в тех случаях, когда строительная организация возводит здания на крупной по масштабу территории. Например, жилищные комплексы, занимающие один или несколько кварталов, микрорайоны. На участке в обязательном порядке должны быть предусмотрены зоны, свободные от внешней нагрузки, то есть на них не должно быть сооружений. Минимальный коэффициент для таких объектов составляет 0,5.

Для чего используется в строительстве коэффициент

Плотность застройки земельного участка – существенный по своему значению коэффициент, определяющий соответствие общей площади планируемого строения с учетом его будущей этажности и размерами застраиваемого участка. Максимальные показатели этой величины зависят от предполагаемого предназначения объекта и места его расположения.

Правильная техническая разработка плана строения оказывает влияние на:

• Исполнение коммуникаций и предусмотренных в зависимости от предназначения объекта инженерных систем;
• Организацию движения транспорта - личного, общественного, грузового;
• Экономическую целесообразность планируемого к застройке сооружения.
• Уровень жизни местного населения, если речь идет о возведении многоэтажных зданий или комплексных строений.

При постройке жилых кварталов правильно подсчитанный коэффициент плотности позволят:

• Обеспечить проживающих всем необходимым, включая детские площадки, придомовые территории, медпункты, магазины;
• Создать все возможности для благоустроенного проживания граждан;
• Организовать движение транспорта во всех нужных направлениях;
• Обеспечить нормальное функционирование и последующее обслуживание застройки.

Что касается промышленных территорий, то они должны размещаться с учетом безопасности, финансовой выгоды. Также нужно соблюдать нормативные акты, касающиеся соблюдения норм СанПин и экологии. Правильный расчет плотности позволяет удобно организовать транспортный узел, то есть отгрузку продукции, поставку материалов и сырья. Но в любом случае все объекты промышленного назначения размещаются вне жилых зон.

Заказать бесплатную консультацию

Основные правила

Норматив плотности определяется градостроительными учреждениями. В зависимости от предназначения сооружений показатель может варьироваться от 20 до 60 процентов. Нужно учитывать, что при большей плотности планируемой застройки должно быть и максимально большим основание земли, на которой будет происходить строительство.

Коэффициент:

• Регулирует плотность возводимой застройки и загруженность транспортного узла и инженерных систем;
• Приемлемая величина – 0,5. Он указывает на то, что на территории должна в обязательном порядке быть не занятая строениями зона. Если это не учитывать, то на участок будет оказываться колоссальная нагрузка, что может негативно отразиться на качестве жизни граждан;
• Рассчитанная величина вносится в реестровый паспорт. В документе также отражается целевое назначение осваиваемой территории, оптимальная допустимость этажей выстраиваемых зданий.

При нарушении нормативов застройщик несет наказание в соответствии с законодательством РФ. Сама постройка может считаться непригодной и подлежит дальнейшему сносу.

Нормативные коэффициенты застройки

Все показатели плотности застройки зданий в зависимости от их предназначения можно посмотреть в соответствующих законодательных актах. Ниже приведены наиболее часто запрашиваемые величины коэффициента:

• Для многоквартирных жилых домов показатель составляет 0,4;
• Для реконструируемых многоквартирных домов – 0,6;
• Для жилых домов с участками для огорода-садоводческих работ и подсобного хозяйства – 0,3.

При застройках общественных значений показатели могут составлять:

• Для универсальных сооружений – 1,0;
• Специализированных объектов и промышленных зданий – 0,8;
• Строений научного назначения – 0,6;
• Коммунально-целевых объектов – 0,6.

При строительстве жилых кварталов показатели приведены с учетом включения инфраструктуры, зеленых зон, благоустроенных участков, территориальных объектов, которые предоставляют населению услуги.

Как считается плотность застройки

Расчет показателя плотности желательно всегда знать для того, чтобы правильно составить проект возведения строений. Определение коэффициента плотности – прерогатива сотрудников уполномоченных государством органов. Для вычисления показателей они используют две общепринятых методики:

• Брутто. Подразумевается пропорциональное соотношение всей площади представленной в проекте постройки и территории, необходимой для обеспечения бытовых нужд выстраиваемого квартала. Значение выставляется в процентах;
• Нетто. Расчет подразумевает вычисление зависимости общей площади возводимого строения к площади планируемых жилых помещений, то есть зданий для квартир.
•  

Формула расчета коэффициента застройки

Рассчитать в строгом соответствии с принятыми нормативами коэффициент использования арендованной или собственной территории можно по формуле КЗ = ПЗ/ПУ.

КЗ - показатель, обозначающий коэффициент застройки. ПЗ обозначает площадь выстраиваемого строения (наружную поверхность всех стен в квадратных метрах). ПУ это площадь осваиваемого участка, которая формируется исходя из показателей в кадастровом паспорте. При планировании постройки жилых микрорайонов при вычислении берется суммарная (с учетом планируемых этажей) площадь всех объектов над землей в квадратных метрах, которая приходится на рассматриваемую единицу земли (гектар). Таким образом, единицей расчета плотности застройки выделенного земельного надела жилыми зданиями является м2/га.

Заказать бесплатную консультацию

Источник: https://geomergroup.ru/article/plotnost-zastrojki/