Получение разрешения на реконструкцию объекта (нежилого здания)

Когда необходимо разрешение на проведение реконструкции

Разрешение на реконструкцию нежилого здания является обязательным при надстройке, перестройке, расширении или смене капитальных несущих конструкций объекта капитального строительства. Чтобы понять, в каких случаях необходимо согласовывать строительные работы по переустройству недвижимости, нужно разобраться, что такое реконструкция.

Реконструкция ‒ это вид градостроительной деятельности, который заключается в комплексе строительных и организационно-технических мероприятий. Их целью является изменение технико-экономических характеристик ОКС (количество помещений, площадь, этажность) для улучшения строения и устранения признаков физического или морального износа.

Данное понятие закреплено в Градостроительном Кодексе РФ (ст. 1). 

Получение разрешения на реконструкцию объекта необходимо в таких случаях:

• Необходимость пристроить к зданию дополнительные помещения;
• Изменение этажности строения (надстройка новых или снос верхних этажей);
• Переоборудование чердака в мансарду или обустройство антресольного этажа;
• Проведение капитального ремонта здания с укреплением несущих конструкций и заменой инженерных коммуникаций.

Заказать бесплатную консультацию

Этапы согласования работ

Нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания зависит от того, относятся ли планируемые строительные работы к исследуемому понятию. Если да, то требуется согласование в уполномоченных инстанциях. Этот процесс состоит из следующих этапов:

• Получение в БТИ копии технического плана строения, которую обязаны предоставить по запросу собственника, арендатора или иного уполномоченного лица;
• Подача заявления с просьбой о выдаче проекта реконструкционных мероприятий нежилого здания в местный отдел архитектуры;
• Составление проекта восстановительных работ ‒ архитекторы выезжают на объект, проводят замеры и оформляют проектную документацию с учетом установленных законом санитарных и противопожарных норм;
• Согласование проекта реконструкционных работ с архитектурным отделом, СЭС и МЧС;
• Получение разрешения от коммунальных предприятий, если были затронуты инженерные коммуникации;
• Оформление жилищной комиссией Акта выполненных работ и передача его на подпись главе местной администрации;
• Передача заявления и прикрепленных к нему документов на согласование в орган местного самоуправления, в полномочиях которого одобрение или отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства (ГрК РФ, ст. 51).

Если реконструкционные мероприятия не согласовали в уполномоченной инстанции, нужно устранить недостатки и подать документы повторно. В случае несогласия с отказом, возможно оспорить его через суд.

Какие документы необходимы для реконструкции

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания возможно при наличии следующих документов:

• Заявление установленного образца, заверенное подписью собственника;
• Гражданский паспорт заявителя;
• Правоустанавливающие документы на капитальную постройку (договор купли-продажи, дарения, аренды);
• Правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН) ‒ в большинстве случаев согласовывающая организация запрашивает данные в Росреестре самостоятельно, поэтому лучше проверить их наличие в базе Единого реестра до подачи заявления;
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), срок оформления которого не превышает трех лет;
• Проект реконструкции нежилого помещения (здания, строения), утвержденный Постановлением Правительства РФ № 87;
• Положительное заключение экспертной комиссии по итогам проведения госэкспертизы технического состояния реконструируемого ОКС; 
• Поэтажный план с экспликацией, в котором отражены все помещения подлежащие переоборудованию;
• Разрешение на реконструкцию всех совладельцев недвижимости;
• Оригинал документа о выдаче разрешения на строительство объекта.

Получить разрешение администрации на реконструкцию нежилого здания можно бесплатно. Подать заявку имеет право застройщик, право собственности которого зарегистрировано в Росреестре или его доверенное лицо.

Заказать бесплатную консультацию

Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании

Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.

Реконструкционные мероприятия включают:

• Пристройка дополнительных помещений;
• Видоизменение несущих конструкций;
• Строительство дополнительных этажей;
• Проведение перепланировки;
• Замена наружных ограждений;
• Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.

Перечисленные мероприятия возможно выполнить, если есть разрешение на реконструкцию здания.

Особенности реконструкции нежилых помещений

К объектам недвижимости нежилого фонда относятся офисы, торговые площади, предприятия общественного питания и сферы услуг. Прежде чем начинать восстановление таких объектов, нужно изучить технические характеристики и особенности зданий, где они расположены. Если нежилые помещения находятся на первом этаже многоквартирного жилого дома, то, чтобы оформить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, нужно сначала получить согласие каждого жильца.

Помимо получения согласия на строительные работы от собственников, необходимо провести соответствующую экспертизу. Она позволит оценить риски и соответствие проекта установленным градостроительным регламентам и нормам при переоборудовании помещений в МКД.

Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений

Переустройство коммерческих помещений проводится в большинстве случаев для того, чтобы иметь возможность использовать объект в разных сферах (торговля, общепит, бьюти-услуги). Инициатором перепланировки может быть собственник либо арендатор. 

При проведении изменений в таких объектах необходимо учитывать особенности дальнейшего использования. Складские помещения реконструируют чаще всего из производственных зданий. Отели могут размещаться в двухэтажных зданиях старой застройки. Поэтому во время переустройства нужно приводить такие строения к современным стандартам комфорта и требованиям безопасности. Во время реализации проекта реконструкционных мероприятий увеличивают высоту потолков и жилую площадь, проводят надстройку дополнительных этажей и прокладывают новые инженерные коммуникации. 

Некоторых застройщиков интересует, выдается ли разрешение на реконструкцию котельной. Согласовать такие работы возможно, в результате будет установлено новое оборудование и увеличена мощность объекта. 

Заказать бесплатную консультацию

Необходимость согласования реконструкции здания

В каждом субъекте российской Федерации действует свой градостроительный регламент, регламентирующий порядок получения разрешения на строительство и перепланировку объектов недвижимости. На территории Московской области такой регламент утвержден по Распоряжению Министерства строительного комплекса № 239.

Выдача разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства возможна после согласования предпроектного предложения и утверждения проекта работ.

Оформление плана реконструкционных работ относительно нежилого здания необходимо, если изменения будут затрагивать:

• Общую планировку строения и его отдельных комнат; 
• Количество помещений и их площадь;
• Изменение этажности здания;
• Достройку новых помещений;
• Местоположение и мощность коммуникационных сетей.

Реконструкция без разрешения уполномоченных ведомств запрещена. Благодаря согласованию строительных работ и контролю со стороны государства обеспечивается безопасность людей, соответствие установленным параметрам внешнего вида и технического состояния здания. 

Чтобы получить разрешение на строительство объекта недвижимости, нужно потратить немало времени, денег и сил. Чтобы избежать бюрократических проволочек и сэкономить деньги, обращайтесь к профессионалам. Подготовить необходимый пакет документов, составить и подать заявление на согласование реконструкционных мероприятий помогут специалисты из компании ГЕОМЕР ГРУПП. 

Различия между перепланировочными и реконструкционными работами

Узаконить переустройство коммерческого объекта недвижимости, если планируется пристройка дополнительных помещений или этажей, сложнее всего. Подобные работы больше похожи на реконструирование ОКС, а не на перепланировку. Чтобы их выполнить, нужно получить градостроительный план земельного участка в Москомархитектуре. 

После согласования пакета документов уполномоченными ведомствами, его передают на рассмотрение Мосгосстройнадзора. Только после положительного ответа от этой организации застройщик может приступать к реализации мероприятий. Как получить разрешение на реконструкцию быстро, и без лишних затрат знают представители ГЕОМЕР ГРУПП.

Для того, чтобы не получить отказ на переоборудование нежилого здания или иного объекта недвижимости, нужно также следить за изменениями законодательства в градостроительной сфере. Из-за того, что работы могут повлечь изменения в конструкции капитального строения, представители согласующих организаций тщательно проверяют проектную документацию. Поэтому, прежде чем подавать заявление, нужно проконсультироваться с экспертом.

Заказать бесплатную консультацию

Самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки)

Некоторые застройщики решают получать разрешение на реконструкцию незавершенного строительства или иной недвижимости самостоятельно. В такой ситуации они должны учесть следующие нюансы процедуры:

• На обращение в государственные согласующие инстанции требуется много времени;
• Нужно изучить действующие законодательные акты, регулирующие градостроительную отрасль;
• Необходимо знать, как правильно оформить требуемый пакет документов.

Самостоятельно согласовать реконструкцию ОКС непросто, поэтому лучше обратиться за помощью к квалифицированным специалистам.

Какая ответственность предусматривается за самовольную реконструкцию

Каждый застройщик должен помнить, что реконструкция здания без разрешения на строительство запрещена. Нелегальная перепланировка может стать причиной наложения штрафных санкций, размер которых установлен КоАП РФ. Так, согласно КоАП РФ, ст. 9.5.1, граждане или индивидуальные предприниматели вынуждены будут оплатить штраф за самовольные строительные работы в размере от двух до пяти тысяч рублей. Для юридического лица ‒ до одного миллиона рублей. При этом уполномоченный контролирующий орган может остановить деятельность застройщика на три месяца.

Также предполагается административная ответственность за введение строения в эксплуатацию после внесения незаконных корректировок в проект застройки.

Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки

Разрешение на реконструкцию не требуется в очень редких случаях. Если собственник решил проигнорировать требования законов и нелегально выполнить восстановление частного дома, нежилого здания или другого ОКС, это может привести к таким негативным последствиям:

• Наложение штрафов;
• Судебные разбирательства;
• Запрет на проведение юридических сделок с недвижимостью до устранения замечаний компетентных организаций. 

Отказ в выдаче разрешения на восстановление ОКС может быть получен по таким причинам:

• Ошибки в предоставленных документах;
• Предоставление некачественных копий, которые невозможно прочесть;
• Подача неполного пакета документов;
• Обращение неуполномоченного лица;
• Несоответствие проектной документации установленным нормативам.

Получить помощь в оформлении разрешения на строительство и переустройство объектов недвижимости можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Записаться на консультацию возможно онлайн или по телефону.

Источник: https://geomergroup.ru/article/poluchenie-razresheniya-na-rekonstrukciyu-obekta-nezhilogo-zdaniya/