Основы и цели проекта межевания территории (ПМТ)

Проект межевания территории (ПМТ) – глобальный документ, разрабатываемый в соответствие с градостроительным законодательством и регламентами. Тем не менее, он имеет практическое значение. Расскажем, чем проект межевания территории отличается от межевания участка, в каком случае требуется подготовка проекта, в каких целях осуществляется его разработка.

Проект межевания территории: Что это такое?

ПМТ (проект межевания территории) ‒ это вид градостроительной документации, подготовка которой осуществляется относительно земельных участков, где уже расположены объекты недвижимости или лишь планируется проведение строительных работ. Проект разрабатывается в пределах элементов структуры планировки с целью определения границ уже застроенных земель или участков, на которых только будет проводиться строительство.

Процесс разработки проекта межевания отличается от услуги по установлению границ целью ‒ выделение отдельной территории. Проще говоря, когда необходимо разграничить определенную местность на отдельные территориальные единицы и выделить их составляется проект межевания.

Проект межевания территории (ПМТ)

Одним из важнейших градостроительных документов является проект межевания территории. Он разрабатывается вместе с проектом планировки или самостоятельно, но, в любом случае, этот документ позволять дать максимально точные данные не о каждом отдельном земельном участке, а о территории в целом. Проект разрабатывается как для застроенных земель, так и для тех, которые только подготавливаются к застройке и размещению объектов недвижимости. 

Разработка проекта межевания территории имеет разные цели. Одна из них – создать разметку, позволяющую учитывать особенности местности при строительстве или прокладке коммуникаций. С помощью процедуры определения местоположения границ земельного участка можно однозначно определит наличие, площадь и адрес застроенных и незастроенных землевладений. Проект межевания территории становится основой для выделения земельных участков под строительство жилых, промышленных, линейных и других объектов.

Такие документы как «проект межевания территории» и «межевой план» не тождественны, и их нужно разделять. Проект, в отличие от плана, глобальный документ. Он затрагивает значительные территории, на которых расположены земли разного назначения, с разными формами собственности, видов разрешенного использования. Второй документ затрагивает отдельно взятый надел, чьи границы устанавливаются в результате проведения инженерных изысканий. Итог процедуры определения границ - межевой план земельного участка.

Всегда ли нужен ПМТ

Ст. 11.3 Земельного кодекса устанавливает пять случаев, в которых необходима подготовка проекта межевания территории и межевого плана земельного участка:

1. Из одного крупного земельного участка, подготавливаемого для освоения и застройки, планируется выделение и образование надела меньшей площади.
2. В случае выделения ЗУ из земель, которые муниципалитет предоставил дачному или садоводческому товариществу, или другой некоммерческой организации, которую создали граждане. Говоря простым языком, для СНТ или дачного товарищества необходимо подготавливать межевой план и проект межевания территории в том случае, если из принадлежащей им земли планируется выделять участки конкретным субъектам землепользования. В этом случае сначала разрабатывают проект межевания территории, а потом осуществляются инженерные изыскания по установлению границ земельного участка.
3. Применительно данной территории был заключен договор о ее развитии. Такой документ заключается на основе градостроительного законодательства. В дальнейшем из этой большой территории выделяются отдельные ЗУ.
4. Существует необходимость выделить участок на землях с многоэтажной застройкой.
5. Разработан проект планировки по строительству линейных сооружений (дорог, трубопроводов и пр.).

Нужно заметить, что из требований, касающихся земель СНТ и дачных товариществ, есть исключения. Например, если ранее для садового товарищества была подготовлена проектная документация застройки, участки будут выделяться в соответствие с ней. В этом случае допускается, что можно не разрабатывать проект межевания территории земельного участка. Эта норма утратила юридическую силу 1 января 2020 года.

Здесь тоже есть один особый нюанс. Воспользоваться этой нормой можно в том случае, если проект планировки и застройки территории был разработан и утвержден до 2018 года. Это связано с тем, что раньше можно было утвердить проект в соотвествие с Федеральным законом №66, но с 1 января в комплект документации потребуется включать проект межевания земельных участков.

Внимание!!! Если ваш случай входит в этот перечень, чтобы внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости проект межевания территории требуется обязательно. Схема земельного участка, выполненная на кадастровом плане, не подойдет. Поэтому, даже если вы обратитесь в муниципалитет для ее получения, вам откажут, но на ожидание вы потратите 30 дней. Получать схему расположения земельного участка нужно только в случаях, которые не подходят ни под одну из утвержденных законом категорий.

Если вы сомневаетесь, какой документ нужно получать в конкретно вашей ситуации, посоветуйтесь со специалистом «Геомер групп». Консультации эксперта в нашей компании бесплатны и помогут вам сэкономить ваше время и сразу действовать в рамках закона. Также представители геодезической компании объяснят, что такое межевой план и проект межевания территории (отличие, когда необходимы, структура и содержание документов).

Для чего нужен проект межевания территории

Подготовка проекта межевания территории должна осуществляться по строго установленному законодателем алгоритму. Анализируя требования закона к этим документам, может создаться впечатление, что их подготовка лежит исключительно в ведении местной администрации и региональных муниципальных органов власти, но не затрагивает обычного человека. На практике все обстоит не совсем так. Да, в некоторых случаях подготовкой проекта межевания территории занимается или муниципальная власть, или крупная компания, например, застройщик. Но документ этот имеет и практический смысл, затрагивающий каждого владельца земельного участка.

Рассмотрим подробнее. С 2018 года межевание участка стало обязательной процедурой. Без установления границ и межевого плана земельный участок нельзя поставить на кадастровый учет, зарегистрировать на нее право собственности. Любая сделка с землей, в отношении которой не было размежевания границ, будет признана ничтожной, так как де-юре вы не являетесь ее собственником. А для того, чтобы юридически закрепить свои полномочия, нужно установить границы, внести изменения в кадастр и ЕГРН.

Здесь и кроется один серьезный нюанс. В соотвествии Земельного Кодекса РФ и других государственных законодательных актов для территории, на которой образован ваш участок, должен быть подготовлен проект межевого плана и планировки территории, но этого по какой-то причине не было сделано, вы не сможете законно установить границы своего земельного надела. Со всеми последствиями. Конечно, право пользования землей у вас никто не отнимет, но полноценно распоряжаться наделом не получится.

Рассмотрим этот вопрос на примере. У вас есть земля, которая досталась вам по наследству. Она была ранее поставлена на госучет, но межевания не проводилось и сведений о границах участка в Росреестре нет. Вы зарегистрировали свои права собственности до 2018 года. С необходимостью размежевать участок вы столкнетесь не только в случае смежных споров с соседями. Если вы планируете осуществлять застройку или хотите реконструировать дом, подвести коммуникации, вам потребуется пройти процедуру межевания. Без услуг кадастрового инженера обойтись нельзя. Но если в отношении территории не был подготовлен проект межевания, установить границы невозможно.

Что включает в себя проект межевания территории

Проект межевания – обширный документ, который включает в себя текстовый и графический разделы. Разрабатывается он или как часть проектной документации по планировке территорий, или как самостоятельный документ. ПМТ содержит в себе разнообразные сведения (в том числе картографические материалы) о территории.

Текстовая (аналитическая или описательная) часть содержит в себе большой объем данных:

• Обоснование выполняемых работ.
• Основные характеристики обследуемой территории.
• Описание границ ЗУ.
• Расчеты.

В приложение к текстовой части включен перечень источников дополнительной информации, которыми пользовались геодезисты. Также в документе обязательно указывается учетный номер проекта межевания территории.

На чертеже в графической части проекта межевания территории указываются:

• Красные линии. Они соответствуют разрабатываемому или уже утвержденному проекту планировки. Рассмотрим подробнее. Красные линии – это условное обозначение границ участков общего пользования, например, улицы, тротуары, скверы на плане городской застройки. Также ими обозначаются границы территорий, по которым проходят коммуникации (ЛЭП, трубопроводы, авто и ж/д дороги). В результате границы всех остальных участков всегда устанавливаются с учетом красных линий. Их нужно соблюдать при межевании, постановке на Кадастр, регистрации права собственности.
• Линии отступа от красных линий. Указание линий отступа позволяет рассчитать место, необходимое для строительства зданий или сооружений. Если вспомнить значение красных линий, понятно, что объект недвижимости никак не может их пересекать. Иначе на частной территории окажутся земли общего пользования, а это невозможно по Земельному кодексу РФ. Участок, по которому проходят красные линии, в некоторых случаях можно арендовать, но приватизировать или выкупить невозможно. Рассмотрим на примере. Участок пересекает красную линию и на нем построено здание. Собственник здания в этом случае оказывается в непростой ситуации, так как купить землю он не может по закону, а аренда возможна не всегда. Если муниципалитет откажет, обжаловать отказ невозможно даже в судебном порядке, так как суды встают на сторону местных властей.
• Границы ЗУ, которые планируется выделить из изменить. Они отмечаются на кадастровом плане территории и получают условные номера. Важно помнить, что условный номер не является кадастровым. КН участку присвоят только после того, как будет проведено его межевание и постановка на кадастровый учет.
• Обязательно указываются границы и территорий, в отношении использования которых существуют иные правила. Это могут быть зоны с особыми условиями пользования, на которых располагаются объекты, призванные культурными, природными или историческими ценностями. Память об указанных общественных ценностях нужно сохранить в истории, они подлежат усиленной охране. Должны быть отмечены и участки, в отношении которых был установлен публичный сервитут, то есть собственник имеет ограниченные права на распоряжение этой частью своей земли.

Отдельно нужно сказать о разработке проектов межевания территории, где планируется возводить линейные объекты. К ним относятся дороги, линии электропередач, трубопроводы и т.д. Особенность такой линейной застройки – значительная протяженность, поэтому в большинстве случаев они проходят по нескольким территориальным объектам.

В проекте межевания таких территорий отображаются:

• Границы земельных участков. При этом учитываются не только ЗУ, которые уже образованы и поставлены на кадастровый учет, но и те, создание которых только планируется.
• Границы участков, подлежащих изъятию. По закону, если частные земли необходимы для строительства объектов федерального или муниципального значения, администрация имеет право их изъять на определенных условиях. Эти условия регламентирует закон.
• Площадь ЗУ, которые будут образованы или изменены в соответствие с новым проектом.
• Границы и площадь участков, которые изменят свое назначение. Например, после реализации проекта строительства линейного объекта они станут территориями общего пользования или в отношении их будет установлен публичный сервитут.
• Для всех вновь образуемых земельных участков указывается вид их разрешенного использования. Он должен соответствовать проекту планировки и Земельному кодексу Российской Федерации.

Сколько времени уходит на разработку ПМТ

Сроки подготовки проекта межевания территории зависят от разных факторов. Влиять на их изменение невозможно. Перечислим их:

• Получение решения муниципалитета. По закону, жители муниципальных образований имеют право направлять свои предложения по проектам планировки территории. Для того, чтобы обеспечить это право, решение муниципальных властей обязательно публикуется на официальном сайте территориальной администрации и в печатных средствах массовой информации. Здесь нужно отметить, что несмотря на законодательно закрепленное право жителей вносить свои предложения, этот этап, в большей степени, формальность. Тем не менее, обойтись без него невозможно. Длительность этапа около месяца.
• После этого, на основании полученного разрешения, специалисты разрабатывают проекты планировки и межевания территории. Работы начинаются с подготовительного этапа, на котором специалисты собирают данные о территории, имеющиеся в открытых источниках. Это карты, данные из кадастра и другие официальные сведения. Все документы, которые использовались во время работы, указываются в приложении к проекту. На основе собранных материалов и полевого этапа составляется проект межевания территории. Для небольших участков, как мы уже отмечали выше, подготовка занимает около месяца, но, если площадь значительна, период будет увеличен.
• Разработанные документы нужно согласовать и утвердить с местным муниципалитетом. На этом этапе комиссия проверяет все представленные данные, включая информацию о ландшафте территории, количестве собственников и т.д. Не будем сейчас подробно останавливаться на процедуре согласования, отметим только, что она потребует еще около месяца.
• Публичные слушания. Срок этого этапа будет колебаться в диапазоне от 1 до 3 месяцев и зависит от регламентов, установленных местной администрацией. Не для всех проектов межевания территории требуется проведение публичных слушаний. Категории земельных наделов, для которых проектная документация не проходит процесс публичных слушаний, определены земельным и градостроительным кодексами. К ним относятся, например, участки, на которых планируется строить линейные сооружения, в том числе, если часть такого сооружения будет проходить по землям, относящимся к лесному фонду. Без публичных слушаний можно утвердить проект межевания территории для садовых и дачных товариществ. Также эта стадия пропускается, если ранее уже был заключен договор о комплексном освоении.
• После публичных слушаний начинается последний этап – утверждение в местной территориальной администрации. Утвердить проектную документацию должен глава местной власти. Период занимает еще около месяца.

Как видим, в общей сложности процедура разработки и согласования проекта межевания территории занимает минимум 4-5 месяцев, но на практике этот период обычно бывает дольше – около 7 месяцев. Однозначно определить срок подготовки ПМТ в рамках проектной документации еще сложнее, так как здесь еще больше влияющих факторов. Такой вопрос лучше задавать специалистам, работающим над задачей.

Сколько стоит ПМТ

Подготовка проектной и градостроительной документации, с одной стороны, должна осуществляться органами местной власти. С другой стороны, муниципалитет может затягивать процедуру, так как, например, у местной администрации нет на это средств. Что делать в таком случае заинтересованным лицам? По закону инициировать разработку проекта может любой человек или компания. При этом инициатор несет и все затраты.

Стоимость напрямую зависит от площади территорий. В геодезической компании «Геомер групп» разработка проекта межевания территории составляет от 100 тыс. рублей. Конечная цена рассчитывается при составлении сметы и указывается в договоре.

Будьте внимательны при выборе подрядчика. Местные власти, заказывая градостроительную документацию, могут привлекать к работе как сотрудников муниципалитета, так и сторонних специалистов. Частный заказчик всегда обращается к независимым геодезистам.

Для того чтобы иметь право претендовать на получение и выполнение такого заказа геодезическая компания или частное лицо должны иметь право официально заниматься работой по межеванию и проектированию. У подрядчика должны быть лицензии и допуски.  

Проект межевания территории в Москве: Как посмотреть

Подготовка проекта межевания территории должна осуществляться для всего кадастрового квартала. Этим занимаются проектные институты. Чтобы утвердить документ, необходимо получить разрешение от территориальных органов власти и провести публичные слушания. Утверждением проектов межевания и планировки в Москве занимается Департамент городского имущества.

Посмотреть, согласован ли проект межевания территории квартала, где расположен нужный земельный надел, можно на официальном сайте Москомархитектуры. Сведения отображаются на специальной карте. Если ПМТ был утвержден, границы участка выделяются розовым цветом.

В некоторых случаях проект межевания является частью структуры другого вида документа ‒ проекта планировки территории. Если на карте нет информации по ПМТ, нужно проверить не утвержден в интересующей вас местности проект планировки.

Если вы не смогли найти не один из документов, это не означает, что они не были согласованы. Получить интересующие вас сведения можно путем личного обращения в департамент городского имущества. В этом же ведомстве заявитель сможет получить проект межевания или планировки на руки. Также запросить документы можно в Москомархитектуре.

Реквизиты утвержденного проекта межевания территории: Что это?

Сведения о наличии согласованного проекта планировки территории и проекта межевания территории, где планируется возведение объекта недвижимости, реквизиты указанных документов застройщик вправе запросить в местной администрации. Информация об изменяемых участках хранится в территориальных муниципальных образованиях.

Если утвержденного проекта межевания и планировки территории нет, застройщик обязан разработать их самостоятельно за свой счет. В Градостроительном Кодексе РФ (статья 45, часть 1) указано, что решение о подготовке проекта межевания и планировки территории принимается уполномоченными представителями исполнительной власти в регионах, органами исполнительной власти субъекта России, местной администрацией.

Самостоятельно заказать проектную документацию могут:

• Физлица и организации, с которыми подписаны соглашения о развитии и освоении застроенной местности (в том числе при строительстве социальной жилплощади);
• Собственниками существующих объектов недвижимости в случае их реконструкции;
• Субъектами естественных монополий с целью размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

При разработке документов указываются реквизиты заказчика и исполнителя.

Утвержденный проект межевания территории: Где взять?

Получить утвержденный проект межевания территории в Москве можно путем подачи электронной заявки через Госуслуги в Москомархитектуру и Департамент городского имущества. Ведомство сможет предоставить копию документа только в том случае, если он есть в наличии в системе. 

После получения на руки документов, вы сможете выяснить, какой именно земельный участок предусмотрен под вашим ОКС. Если границы надела вас устраивают, можно ставить его на кадастровый учет и регистрировать право собственности.

Если же вы не согласны с определенными границами и площадью ЗУ, нужно вносить изменения. Для этого необходимо получить разрешение от ДГИ, найти квалифицированного кадастрового инженера, который внесет корректировки согласно алгоритму проведения процедуры.

ППТ и ПМТ: Что это?

ППТ (проект планировки территории) ‒ это документ, в котором изображены элементы планировочной структуры и их развитие, а также земельные наделы, на которых планируется возведение объектов различного назначения. Основная цель подготовки ППТ ‒ планирование строительства с учетом уже имеющихся ОКС.

ПМТ (проект межевания территории) ‒ это вид технической документации, которая подготавливается при установлении границ определенного надела. Обязательным приложением ПМТ является топографический план, где изображены границы землевладений разных собственников. Топокарта используется для зонирования территории.

Порядок утверждения проекта межевания территории

Не достаточно подготовить строительные документы, важно согласовать их с уполномоченными ведомствами и получить разрешение на проведение работ. Не каждый застройщик знает, куда именно нужно обращаться, чтобы утвердить проект и какие трудности могут возникнуть в связи с согласованием. Процесс утверждения ПМТ состоит из двух этапов: рассмотрение предоставленных документов и получение результатов проверки.

Рассмотрение документа и его согласование происходит в Департаменте архитектуры и градостроительства. Эта процедура занимает около месяца. В случае одобрения проекта ведомство публикует соответствующий приказ. Электронный экземпляр документа и его бумажный дубликат отдают на руки заявителю. Также копия ПМТ остается в архиве организации. Утвержденный проект публикуется на официальном сайте муниципального образования.

Для предоставления проекта на утверждение, должен быть соблюден следующий перечень общих условий:

• Документы подаются в двух форматах ‒ бумажном и электронном;
• Оформление проекта должно соответствовать требованиям законодательства (страницы прошиты, соблюдена нумерация);
• Документ должен быть заверен подписью и печатью ответственного лица.

Кто утверждает проект межевания территории

Утверждение ПМТ ‒ обязанность Комитета по Архитектуре и градостроительству. Перед тем, как отправить проект на утверждение, необходимо согласовать его с местными органами власти и следующими ведомствами:

• Комитет по энергетике и инженерному обеспечению;
• Организация по вопросам обеспечения порядка;
• Ведомство, занимающееся охраной памятников культуры и истории;
• Комитет по охране окружающей среды;
• Коммунальное предприятие, осуществляющее ремонт дорог;
• Районная администрация.

Проект межевания земельного участка: Пример

https://kseniasemenova.ru/img/6b837a568ac7b1f113930bf3d3f670bf.jpg

Как внести изменения в проект межевания земельного участка

Необходимость внесения допустимых изменений в проект определяется и обосновывается квалифицированным специалистом ‒ кадастровым инженером. После подписания договора подряда с исполнителем, можно приступать к процедуре корректировки данных в ПМТ. Она состоит из таких шагов:

• Оформление технического задания и подготовка необходимых документов  ‒ генплан, схема коммуникаций, выписка из ЕГРН, топографический план, паспорт собственника;
• Подача заявления в комитете градостроительства;
• Рассмотрение заявки уполномоченной организацией ‒ процесс может затянуться до трех месяцев. Во время проверки представители комитета изучают характеристики территории, состав грунта, пригодность местности для застройки;
• Составление топографического плана и согласование его с коммунальными службами;
• Внесение изменений в исходный проект и утверждение нового документа.

Состав проекта межевания линейного объекта 

ПМТ линейного объекта состоит из основной и обосновательной частей. Первый раздел документа включает такие сведения:

• Общие данные о месте расположения линейного объекта с указанием населенных пунктов и более мелких территориальных образований (кварталы, улицы);
• Функциональная и планировочная организация местности;
•  Информация об инженерных коммуникационных линиях, которые уже существуют  на территории;
• Описание всех объектов капитального строительства, которые расположены на исследуемом ЗУ;
• Определение границ надела, где будет расположен линейный объект;
• Составление схемы с указанием расположения коммуникационных линий;
• Описание состава грунта.

Эти материалы необходимы для прокладки инженерных коммуникаций и других линейных объектов с учетом особенностей местности.

К образовательной части проекта относится текстовый и графический разделы. С их помощью разработчик объясняет, почему именно на этой территории возможно строительство линейного объекта и обосновывает его функциональность.

Источник: https://geomergroup.ru/article/proekt-mezhevaniya-territorii-pmt/