Размежевание земельного участка: что это такое и сколько стоит размежевать участок на два?

Размежевание земельного участка: что это?

Размежевание – это кадастровые работы по разделению одного участка на два или более. Несмотря на то, что юридического термина «размежевание» не существует, сама процедура хорошо регламентирована законодательством, может потребоваться и для уточнения местоположения границ при спорах между соседями, и в других ситуациях.

Что говорит закон о размежевании

Существуют и другие причины, когда возникает необходимость размежевать землю:

• Раздел участка, находящегося в общей собственности. Например, подобная ситуация может возникнуть при разводе, когда землю нужно разделить между двумя супругами.
• Вы хотите изменить категорию и целевое назначение части участка. В этом случае сначала его нужно разделить на части, а затем в отношении одной из частей начинать процедуру по изменению категории и вида разрешенного пользования. Можно и наоборот.
• Большой участок находится в долевой собственности, и владельцы приняли совместное решение о его разделении, чтобы каждый собственник мог в полной мере самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Подобные ситуации встречаются, например, когда один участок получили в наследство несколько человек.
• Для разделения надела требуется желание собственника (или нескольких собственников).

Обязательно ли делать межевание земельного участка

C 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку из ЕГРН, которая имеет такую же юридическую ценность. Если в выписке есть план участка, значит, он прошел межевание. Координаты границ указаны в выписке об объекте недвижимости, раньше они были в кадастровом паспорте.

В каких случаях нужно проводить межевание

• Для оформления ЗУ в собственность.
• Владелец ЗУ решил разделить его на несколько частей, чтобы провести сделку по продаже, либо оформить завещание/дарственную для передачи по наследству.
• Соседи не смогли прийти к одному решению в отношении границ ЗУ.
• В планах реализовать раздел одного земельного участка на две или более территорий.
• В планах объединить несколько ЗУ в один.

В каких случаях межевание не нужно

Межевание ЗУ можно избежать только в одном случае, если он попал под дачную амнистию – это упрощенный вид оформления прав собственности. В соответствии с дачной амнистией ЗУ можно поставить на кадастровый учет без межевания, но при условии, если нет разногласий с соседями. Эту услуги оказыввает муниципальные органы, то есть они сами проводят измерения и помогают реализовать регистрацию. На данный момент дачная амнистия на землю не работает!

В каких случаях раздел невозможен

В определенных ситуациях, установленных законодательством, невозможно разделить участок земли на части. Эти случаи включают:

• после раздела, новый участок нельзя использовать по земельному законодательству;
• площадь получившихся участков меньше минимальной, установленной для региона;
• разделить участок невозможно физически, например, если на нем стоит здание.
• не соответствует нормативная точность участка. Нужно сначала сделать уточнение а дальше раздел.
• у участка кадастровая ошибка. Нужно сначала исправить его а потом делить.

Также невозможно провести раздел, если на участке есть какие-либо обременения, такие как залог или сервитут.

Еще одной причиной, мешающей разделу земельного участка, является невозможность обеспечить доступ к одному или нескольким получившимся участкам. Однако эту проблему можно попытаться решить, например, установив сервитут на часть земли, где планируется прокладка дороги или право прохода.

Предупреждение от эксперта Кадастровой палаты: «Споры между соседями возникают из-за земельных границ, кто-то хочет себе больше грядочек сделать. Если у владельца нет подтверждающих документов на точные границы и граничащих точек на техплане, тогда он запросто лишится своего кусочка».

Эффективное проведение процедуры по определению границ ЗУ сыграет важную роль в случае возникновения разногласий между собственниками соседних участков.

Продажа такого участка будет усложнена — маловероятно, что покупатели захотят покупать участок без четко определенных границ и затем заниматься этим вопросом самостоятельно. Поэтому определенные границы делают земельный участок более привлекательным для потенциальных покупателей, как с юридической, так и с ценовой точек зрения.

Пояснения Марины Рыцаревой из кадастровой палаты: «Деление участка помогает исправить ошибки, включая информацию о фактической площади. Например, данные в ЕГРН могут отличаться от реальных. Неверная информация о площади участка может привести к неправильному определению его стоимости и, как следствие, ошибочному расчету налога на землю».

К словам Рыцаревой Ольга Полубкова (юрист) добавила: «Процедура позволяет получить разрешение на строительство или проведение коммуникаций на участке. Только после определения границ и их внесения в реестр земельный участок становится четко определенным объектом на местности, а его границы и координаты защищены законом».

К недостаткам процедуры можно отнести расходы, которые делятся на:

• Временные - понадобится от 10 до 14 рабочих дней.
• Финансовые - услуга платная.

Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка

Для того чтобы узнать поставлен ли ваш земельный участок на учет в ЕГРН, необходимо посмотреть выписку, там должны быть прописаны характеристики и зарегистрированные права на собственность. Если же таковых нет, будет особая отметка: «Границы ЗУ не установлены в соответствии с требованиями ЗК РФ».

Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно обратившись в МФЦ, либо в ЛК Росреестра.

Помимо вышеуказанных вариантов, есть еще один – ПКК (Публичная кадастровая карта), по которой можно найти свой участок и узнать про установление границ. При обозначении «Без ограничений координат» или указании декларированной площади в описании объекта следует понимать, что конкретные границы участка не определены.

Сроки проведения размежевания

Законодательно сроки проведения данной процедуры не установлены, поэтому их можно увидеть только в договоре подряда. Размежевание проводится в течение двух недель, но может все затянуться до нескольких месяцев из-за непредвиденных обстоятельств. После того, как процедура будет завершена, инженер начинает заниматься подготовкой и оформлением документации.

КАК ПРОВОДЯТ РАЗМЕЖЕВАНИЕ

Размежевание – это кадастровая процедура. Поэтому выполнить ее может только кадастровый инженер, имеющий лицензию, допуск. Основанием для размежевания является договор, подписанный между подрядчиком и владельцем земли. В качестве исполнителя может выступать как частный специалист, так и геодезическая-кадастровая компания.

Внимание!!! Мы рекомендуем обязательно проверять наличие у подрядчика лицензии и допусков. Сделать это можно на сайте Росреестра. Там же вы найдете сведения и о ранее проведенных инженером процедурах размежевания, количестве полученных отказов. Эти данные – более важная информация, чем отзывы клиентов, так как обращаясь к инженеру, по работе которого было большое количество отказов, вы рискуете. Сотрудничать со специализированной геодезической компанией безопаснее.

«Геомер Групп» работает на рынке уже не первый год. Мы заботимся о своей репутации, поэтому обращаясь к нам, вы можете быть уверены в том, что работы по размежеванию будет проводить опытный кадастровый инженер, который имеет все необходимые допуски на выполнение подобных исследований. Мы используем собственное геодезическое оборудование, которое проходит все необходимые регулярные проверки, а это дает нам возможность гарантировать точность всех замеров. Согласитесь, при размежевании земли точность установления границ и площади играет немаловажную роль. Также вы можете получить бесплатную консультацию эксперта еще до того, как будет подписан договор.

После того, как вы выбрали подрядчика, вам предоставят смету. Цены на размежевание земли зависят от разных параметров, поэтому стоимость всегда рассчитывается индивидуально для каждого случая. Когда все предварительные вопросы решены – составляют договор, который заверяют личной подписью заказчик и исполнитель. В том случае, если участок имеет нескольких собственников, размежевание можно провести только с согласия их всех. В противном случае потребуется обращение в суд. Согласие других собственников, как и их возражения, оформляется в письменном виде.

Установление границ проводится с обязательным выездом кадастрового инженера на объект. При разделении одного участка все работы условно состоят из несколько этапов:

• Устанавливаются границы и площадь исходного участка. Если ранее было сделано межевание, кадастровый инженер воспользуется данными, которые содержит ЕГРН.
• Устанавливаются границы образуемых участков. Они схематично наносятся на план исходного участка и получают условные номера.
• Формирование межевого дела.

Новым участкам необходимо присвоить адреса. Для этого с документами основания, документами на исходный участок и межевым делом вы обращаетесь в органы градостроения. Далее необходимо обратиться в Росреестр. Через МФЦ нужно подать соответствующее заявление, приложить к нему межевое дело и постановление о присвоении адреса.

Старый участок будет снят с кадастрового учета, его индивидуальный номер аннулируют и надел перестанет существовать, как самостоятельная единица. Вновь образованным участкам присвоят новые кадастровые номера и внесут их в Единый реестр недвижимости РФ. Одновременно с этим заявлением, вы подаете заявку на регистрацию прав собственности на уже новые участки. В указанную при приеме документов дату вы приходите в МФЦ, чтобы получить новейшую документацию на землю.

Для того чтобы разделить земельный участок между всеми дольщиками, которые имеют право на долевую собственность, необходимо заключить соглашение. Это можно сделать добровольно или обратившись в суд. В любом случае, принятие решения о разделе земельного участка требует согласия всех заинтересованных сторон.

В добровольном порядке

Для разделения ЗУ между владельцами, необходимо сделать следующее:

• Заключить соглашение.
• Подготовить межевой план.
• Собрать необходимую документацию, чтобы зарегистрировать право собственности.
• Обратиться в Росреестр.
• Запросить выписку из ЕГРН.

Для подготовки документа можно обратиться за помощью к специалисту, либо написать его самостоятельно. Соглашение оформляют в письменной, печатной или смешанной форме.

Стандартной формы соглашения на уровне законодательства не существует. Его составляют, руководствуясь правилами ГК РФ. В нем отражают важные и дополнительные условия, которые помогают урегулировать отношения. К основным условиям относят описание предмета сделки, способ и условия раздела имущества.

После подготовки соглашения необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы подготовить межевой план для формируемого земельного участка.

Процесс завершается обращением в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности и предоставлением необходимого пакета документов.

В суде

Если все же не получилось разделить участок на несколько частей мирным путем, тогда нужно обращаться в суд с иском. Для этого понадобится:

• Подготовить необходимые документы.
• Оплатить госпошлину.
• Составить иск.
• Обратиться в суд с иском и собранным пакетом документов.
• Собственнику (ам) выдается брошюрка, когда нужно явиться на заседание.
• Судья выносит решение, при положительном результате, кто-то из собственников регистрирует участок на себя.

Для подачи иска не существует стандартной формы на уровне законодательства. Его оформляют в соответствии с правилами, изложенными в статье 131 ГПК РФ. Можно сделать это с помощью компьютера, написать от руки или заполнить готовую форму.

К заявлению прилагаются различные документы, перечень которых определен в статье 132 ГПК РФ:

• квитанция об уплате судебного сбора;
• документы, подтверждающие проведение досудебного урегулирования;
• доказательства оснований для иска.

В случае с ЗУ потребуется межевой план, выписка из ЕГРН, а также план межевания новых участков. Иск подается в районный суд по месту нахождения имущества. Обычно дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев, но этот срок может увеличиться, например, при необходимости проведения землеустроительной экспертизы, в зависимости от конкретной ситуации.

Можно ли сделать размежевание бесплатно

ФЗ статья 39.19 ЗК Российской Федерации предусматривает самостоятельную установку категорий граждан, которые имеют право на бесплатное получение ЗУ. Главные критерии региона: географические, социальные и демографические характеристики. Чтобы бесплатно пройти данную процедуру необходимо обратиться в госорганизацию. Но стоит помнить, муниципальный бюджет не резиновый и желающих получить ЗУ очень много, правда и программа не совсем корректно работает

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ РАЗМЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Для начала работ вам необходимо предоставить специалисту определенные документы:

• Документы на право собственности (Свидетельство или выписка из ЕГРН).
• Документы основания, подтверждающие ваше право на проведение таких процедур в отношении земельного участка (договор купли-продажи, дарения). Это необходимо в том случае, если право собственности еще не зарегистрировано, например, при наследовании;
• Гражданский паспорт заявителя;

В том случае, если участок имеет нескольких совладельцев, необходимы документы от каждого из них. Собственники могут оформить доверенность на представителя, который будет выступать от их имени. В некоторых случаях это позволяет упростить проведение процедуры.

ЧТО НУЖНО ДЛЯ РАЗМЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Разделение одного участков на две части регламентируется законодательством Российской Федерации. По Земельному кодексу разделение земли возможно путем проведения кадастровых работ, но при этом площадь новых участков не должна быть меньше, чем установленные минимальные нормы.

При этом даже если вам размежевали участок, вы получите отказ в регистрации, если новые участки не достигают установленных показателей. Минимальная норма зависит еще и от вида разрешенного использования земли, а также региона, где расположен участок.

Для того чтобы не получить отказ в регистрации, нужно помнить и о других требованиях к разделяемым землям:

• После разделения целевое назначение надела не меняется. Если вы планируете использовать часть земли с другими целями, вам придется пройти процедуру по переводу земли в другой вид разрешенного использования , и далеко не всегда такой перевод бывает возможен.
• Вновь образованные участки должны иметь свободный доступ. То есть к ним должны быть отдельные проходы, подъездные пути. В противном случае вы либо получите отказ, либо потребуется установление сервитута.
• Есть земли, делить которые невозможно. Например, Гражданский кодекс России прямо запрещает раздел земель, выделенных под ведение крестьянского хозяйства. Когда у такого участка несколько собственников, можно разделить их через суд

СКОЛЬКО СТОИТ РАЗМЕЖЕВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НА ДВА

Выше мы уже говорили о том, что стоимость размежевания участка определяется исходя из разных факторов. В первую очередь, на цены влияет сложность работ. Она может зависеть от места расположения земли, ее особенностей, сложности конфигурации, ценовой политики исполнителя и т.д. Стоимость часа работ определяется исходя из квалификации специалиста, который будет их выполнять, поэтому далеко не всегда более низкие цены можно рассматривать, как выгодную сделку. Возможно, низкая стоимость определяется недостаточной квалификацией кадастрового инженера.

В компании «Геомер групп» смета на проведение работ составляется еще до того, как будет подписан договор. Поэтому вы можете не беспокоиться о том, что конечная стоимость неожиданно вырастет.

Помимо оплаты услуг кадастрового инженера могут потребоваться и дополнительные затраты. Во-первых, это государственная пошлина за регистрацию прав собственности. Иногда может потребоваться проведение экспертизы документации, за которую тоже потребуется уплатить госпошлину. Возрасти затраты могут и в том случае, если для раздела земли вам пришлось обращаться в суд.

РАЗМЕЖЕВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕЖДУ ДВУМЯ СОБСТВЕННИКАМИ ‒ КАК?

Два собственника имеют право на процедуру размежевания ЗУ, порядок проведения регламентируется ЗК РФ статьями 11.2/11.4. В данном случае мероприятие проводится в соответствии с инженерными изысканиями и установленных территориальных границ. При необходимости разделения участка пополам, учитываются узаконенные параметры минимально допустимой площади.

Если одна из долей не соответствует установленным требованиям и нормативам действующего законодательства, в проведении процедуры будет отказано. Даже если подрядчик проведет все необходимые инженерные работы.

Перед тем, как приступить к работам по разделу земельного участка между двумя владельцами, необходимо заключить соглашение об имущественном разделе. В этом документе стороны согласуют свой выбор письменно и подпишут его. После этого можно приступить к землеустроительным работам. Важно отметить, что желание сторон разделить участок должно быть обоюдным, и в документе должны быть указаны данные о владельцах права собственности.

КАК РАЗМЕЖЕВАТЬ УЧАСТОК НА 2 УЧАСТКА

Чтобы разделить территорию ЗУ, нужно согласие всех владельцев. Данная процедура имеет свои особенности:

1. Когда происходит разделение земли, целевое назначение не может быть изменено. Это происходит только в том случае, если права собственности переходят от одного владельца к другому, и он ставит его на учет в кадастр. Права на пользование участком подтверждаются справкой из ЕГРН.
2. Если на земельную территорию были наложены обременения, то они действуют даже после процедуры размежевания. Ограничения могут быть пересмотрены только в том случае, если они были наложены на конкретную часть.
3. Если ЗУ пользуются (аренда, залог) третьи лица, процесс разделения территории требует согласование всех сторон. Все обязательства без исключения переходят к новому владельцу.

ПЛАН РАЗМЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В ходе проведения кадастровых исследований по размежеванию участка и установлению новых границ территорий, исполнитель разрабатывает межевой план. Документ оформляется в одном варианте: на в электронном виде. Версию на цифровом носителе информации собственник или собственники передают в Росреестр на регистрацию. Документ состоит из текстовой и графической части. оформляется он на диске заверенный ЭЦП кадастрового инженера. На титульном листе содержится следующая информация:

• Общее количество страниц в документе;
• Цели и задачи проведения инженерно кадастровых изысканий;
• Данные о заказчике процедуры;
• Информация об исполнителе;
• Дата и подпись кадастрового инженера.

В общей текстовой части плана размежевания указывают:

• Сведения о земельном участке, как об исходном, так и новообразуемой части;
• Вид измерений и исследований, который провел кадастровый инженер в данный момент;
• Информация о процедуре извещения заинтересованных сторон о предстоящем межевании, в том числе согласование установленных границ с владельцами смежных соседних участков;
• Список прилагаемых документов.

В графической части межевого плана указываются местоположение границ исследуемого надела с помощью специальных условных знаков.

Сведения, указанные в документе, вносятся в базу росреестра. На их основании формируется Публичная кадастровая карта. С помощью этого интерактивного сервиса можно найти любой зарегистрированный объект недвижимости и изучить информацию о нем.

Как оспорить результаты межевания ЗУ

Если вы не согласны с решением по разделению земельной территории, необходимо все изложить в письменном виде и прийти с этим заявлением в местную администрацию. Если приходит отрицательное решение, тогда нужно обращаться в прокуратуру. А после прокурорского отказа единственный верный способ добиться результата по пересмотру границ/площади – исковое обращение в суд.

Когда истец будет вызван для судебного разбирательства, ему придется доказать, что проведенная процедура нарушает все права собственности на ЗУ, а соседние границы не соответствуют действительным. Поэтому, чтобы вы могли доказать, что разделение земельных границ проведены неправильно, нужно подготовить следующий пакет документов:

• Межевой план с приложением заключения от эксперта кадастрового инженера.
• Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, справка из ЕГРН/кадастровый паспорт на надел.
• Заключение земельной экспертизы. Ее можно заказать самостоятельно, либо дождаться проведения ходатайства судом. Так можно сэкономить время, так как все затраты на процедуры будут возмещены ответчиком в случае положительного решения по данному иску.

ПОЯСНЕНИЕ В НАЛОГОВУЮ ПРИ РАЗМЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Каждый собственник участка обязан платить земельный налог. также каждый налогоплательщик должен вносить в государственную казну НДФЛ после продажи земли, если срок владения менее пяти лет с момента регистрации права собственности.

После размежевания земельного участка, исходная территория снимается с кадастрового учета и юридически прекращает свое существование. Следовательно, свои права на эту землю теряет ее владелец. Вместо размежеванного надела выделяются и регистрируются новообразованные территориальные единицы, которым присваивают свои собственные кадастровые номера.

Если владелец захочет продать свое имущество, он обязан оплатить НДФЛ, поскольку срок владения исходным участком не учитывается. Собственник реализует новообразованный ЗУ, а не территорию, из которой он был выделен.  

Источник: https://geomergroup.ru/article/razmezhevanie-zemelnogo-uchastka/