Новый закон о строительство домов на сельскохозяйственных землях

Новый законопроект о порядке возведения фермерских домов на землях с/х назначения

Поправки в Федеральное законодательство были приняты в первом чтении депутатами Госдумы еще в 2018 году. В 2021 году законопроект был принят сразу в во втором и третьем чтении. 23.06.2021 года он был одобрен Советом Федерального собрания РФ, а 02.07.2021 - подписан президентом страны.

Нововведения позволят фермерам возводить жилые дома для своих семей на территории земельных участков, которые предназначены для сельскохозяйственных нужд. Раньше подобные действия были запрещены и люди, занимающиеся сельским хозяйством не имели возможности жить вблизи своих же хозяйств. Подобная госпозиция была обоснована такими причинами:

• Государственный контроль за использованием и застройкой земельных участков сельхозназначения;
• Сохранение земельного ресурса страны;
• Защита сельхозземель от нерационального использования.

Для обеспечения указанных задач действовали старые законы, утратившие силу: Закон РСФСР № 348-1 и ФЗ РФ № 74. Согласно этим законопроектам у фермеров была возможность строить на территории сельхозземель жилые дома. Постройки, возведенные в период действия указанных нормативных актов, сохраняют за собой правовой статус и на сегодняшний день.

После утраты юридической силы законопроектов, фермеры оказались в подвешенном состоянии. Они не могли больше обустраивать свои владения и возводить на них жилые дома. Вопрос становился острее с каждым днем. Чтобы урегулировать проблему представители власти наконец-то утвердили поправки в действующее законодатель ство. Нововведения учитывают интересы государства и людей, занимающихся производством сельхозпродукции. Поправки в ФЗ РФ № 299 сочетают в себе способы устранения препятствий строительства жилых домов на с/х участках и методы по сохранению невосполнимого земельного ресурса от нецелевой застройки.

Суть новых поправок 

Нововведения в действующем законодательстве относительно возведения фермерских домов на землях сельхозназначения регулируют правила строительства объектов, параметры строений, порядок регистрации прав собственника.

Правила строительства фермерских домов на сельхозземлях

Одним из базовых условий возведения жилого дома на земельном участке сельхозназначение является ведение собственником земли сельскохозяйственной деятельности. То есть, человек вправе построить дом на ЗУ, предназначенном для с/х нужд, если он занимается фермерством в одной из форм, предусмотренных ФЗ РФ № 74, ст. 1: 

• Группа лиц (связанные родством или общей идей), у которых в собственности есть имущество крестьянского фермерского хозяйства;
• Самостоятельно.

Для осуществления фермерской деятельности человеку не нужно оформлять юридическое лицо. Земельный участок, на котором фермер может построить жилой дом, должен иметь определенный ВРИ (вид разрешенного использования). После введения поправок данный перечень существенно расширился. Ознакомиться с полным перечнем наделов, где разрешено строительство, можно в Классификаторе видов использования земельных участков.

Можно сделать вывод, что строительство фермерского дома разрешено в таких случаях:

1. ЗУ сельхозназначения имеет любой вид разрешенного использования;
2. С\х угодья входят в состав земель сельхозназначения;
3. ВРИ земельного надела не нужно изменять и приводить в соответствие к новому Классификатору;
4. Застройщик является фермером.

Запрет на возведение коттеджей на сельхозземлях

Чтобы ограничить массовое строительство коттеджных поселков, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству, были введены следующие нововведения:

• На земельных участках с/х назначение допускается использование земли только для реализации фермерской деятельности;
• Жилая постройка является неотъемлемой частью фермерского крестьянского хозяйства.

Последний пункт касается как уже возведенных домов, так и будущих построек. Любой объект строительства на сельхозземлях входит в состав имущества фермерского или крестьянского хозяйства.

Параметры жилого фермерского дома и регламент застройки

Действующим законодательством предусмотрен ряд ограничений по застройке фермерских ЗУ и установлены параметры жилых домов, возведенных на этих наделах. Согласно нововведениям на с/х участке можно построить только один жилой дом, площадь которого не должна превышать 500 квадратных метров. При этом строение не может иметь более трех этажей и занимать больше четверти от общей площади надела.

Градостроительным Кодексом РФ были уравнены такие понятия как «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» и «объект индивидуального жилищного строительства». Таким образом, фермерский дом обязан соответствовать требованиям, которые закреплены в ст. 1 ГрК РФ:

1. Этажность - не более трех наземных этажей;
2. Не выше 20 м;
3. Строение состоит из комнат и блоков, предназначенных на удовлетворения бытовых или иных потребностей жильцов. Здание невозможно разделить на отдельные самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо указанных норм, фермерский дом должен соответствовать таким параметрам:

1. Порядок возведения объектов ИЖС;
2. Строительные нормы, изложенные в СП 55.13330.2016;
3. Требования противопожарной и санитарной безопасности;
4. Права иных лиц и организаций;
5. ВРИ;
6. Градостроительный регламент.

Несоответствие строения указанным параметрам, а также нарушение градостроительного регламента может привести к признанию объекта незаконной самовольной постройкой. Чтобы не допустить подобной проблемы, перед началом строительных работ собственник участка должен ознакомиться с правилами застройки земли, действующими на конкретной территории.

Порядок регистрации жилого фермерского дома

Оформление права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке с/х назначения будет проводится по упрощенной схеме, по правилам дачной амнистии. Зарегистрировать жилье, предъявив техплан и правоустанавливающий документ на землю, можно будет до марта 2026 года.

При этом собственник фермерского дома не обязан отправлять в местную администрацию уведомление о начале и окончании строительных работ. Это значительно ускоряет и упрощает процедуру регистрации имущественных прав на объект недвижимости. Технический план дома составляется на основании сведений проекта застройки и декларации. После внесения данных в ЕГРН, фермерский дом входит в состав имущества КФХ.

Жилой дом и сельхозземли: Правовая связь

Дом, возведенный на земельном участке сельхозназначения, неразрывно связан с наделом. Если собственник будет использовать владения не по назначению (не будет осуществлять фермерскую крестьянскую деятельность), участок могут у него изъять в пользу государства или муниципалитета. 

Нецелевое использование земли является серьезным правонарушением. За несоблюдение земельного законодательства предусмотрена административная ответственность (КоАП РФ, ст. 8.8).

Запрет на раздел с/х участка с жилым домом

Согласно нововведениям в земельное законодательство запрещено образовывать (делить) земельный сельскохозяйственный надел, где построен жилой дом, если это приведет к уменьшению исходной площади территории. Данная норма не работает, если речь идет об изъятии части земли в пользу государства или муниципалитета.

Иначе говоря, фермерский ЗУ запрещено делить на меньшие наделы, если на нем расположен жилой дом.

Дополнительные полномочия региональных властей

Региональные представители власти вправе самостоятельно определять муниципальные образования, на территории которых запрещено строительство (реконструкция или эксплуатация) фермерских жилый домов. Например, в список земель, где запрещено возведение объектов недвижимости, внесены участки, на которых расположены особо ценные сельскохозяйственные угодья.

Законодатель наделил расширенными полномочиями региональную власть с учетом опасений фермеров из-за возможного возникновения спорных моментов:

• Рост цен на землю, которая расположена рядом с крупными городами;
• Невозможность арендовать участок для ведения сельского хозяйства из-за роста цен на землю.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, имущества и земельным отношениям Николаева Н. П. на территории России зарегистрировано около 170 фермерских хозяйств, которые обрабатывают более 40 миллионов гектаров с\х земель. При этом эти площади занимают всего лишь 20% от всех имеющихся земель сельхозназначения.

Чтобы увеличить количество крестьянско-фермерских хозяйств, необходима поддержка от государства. В частности нужно создать благоприятные условия предоставления земли в собственность фермерам и правила эксплуатации таких участков.

Поскольку ФКХ располагаются в большинстве случаев далеко от крупных населенных пунктов, вполне закономерно, что такие земли будут застраиваться жилыми домами. 

Сфера воздействия нового законопроекта

Хотя поправки в ФЗ РФ № 299 затронули лишь одну статью Земельного Кодекса РФ (ст. 77), в которой определены понятие и состав сельхозземель, главная мысли нововведений отразилась и в других правовых актах. Так с марта текущего года в некоторые законопроекты были внесены поправки и дополнения:

• ЗК РФ, ст. 77 - правила строительства, реконструкции и эксплуатации фермерских домов, которые расположены на с/х угодьях;
• ФЗ РФ № 101, ст. 1 - действие нового законопроекта затрагивает земли с/х назначения, на которых расположены жилые дома и фермеры осуществляют свою деятельность;
• ФЗ РФ № 74, ст. 6 - имущество фермера, которое используется для осуществления сельхоздеятельности , будет увеличено за счет возведенного капитальной постройке на ЗУ. Теперь в состав ФКХ-имущества кроме самого земельного надела, хозпостроек, инвентаря, транспортных средств, рабочего и продуктивного скота, птицы, специализированной техники, включен жилой дом. Также в законопроект внесены уточнения, касающиеся параметров возводимого объекта недвижимости и возможности местных властей, которые вправе самостоятельно определить муниципалитеты, где строительство фермерских домов запрещено;
• ФЗ РФ № 218, ст. 70 - допускается регистрация права собственности на жилой дом, расположенный на сельхрозземлях, до 1 марта 2026 года.

Срок действия нового законопроекта

Согласно нововведениям зарегистрировать жилой фермерский дом собственник должен в течение следующих четырех лет (до 2026 года). После вступления в силу нового федерального закона каждый фермер вправе узаконить уже возведенный объект недвижимости или же начать строительство нового дома.

Вероятно, что по истечении указанного срока возможность постановки объекта недвижимости на землях сельхозназначения будет продлена. На сегодняшний день об этом говорить еще рано. Сейчас у граждан, которые занимаются сельским хозяйством есть прекрасная возможность построить жилье и зарегистрировать права на него по упрощенной схеме. По мнению законодателя новый закон существенно упростит жизнь фермеров и привлечет новых людей в сельхозотрасль.

Источник: https://geomergroup.ru/article/stroitelstvo-domov-na-selskohozyajstvennyh-zemlyah/