Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?
Любая перепланировка должна быть согласована, так как изменение конфигурации помещения может нарушить безопасность всего здания. Согласовывать работы нужно до их начала. После выполнения кадастровый инженер подготовит новые техдокументы. Они будут основой для того, чтобы внести изменения в ЕГРН. Пока изменения не зафиксированы в реестре, с помещением нельзя проводить никакие сделки.
Несогласованная перепланировка – незаконна. Тоже касается и ситуаций, когда проект был согласован, но во время работ от него отошли. Ответственность за незаконные работы:
Помещение нужно привести в исходное состояние за свой счет.
Штраф.
Отказ в продлении лицензии (если деятельность, которую вы ведете, требует обязательного лицензирования).
Требование о прекращении действия договора аренды (если перепланировку сделал арендатор).
При этом уплата штрафа не отменяет того, что вам придется возвращать помещение в прежнее состояние.
В чем отличие от обычного ремонта
Согласовывать нужно в тех случаях, когда ремонт подразумевает:
Изменение площади и высоты.
Заделка или устройство окон и дверей.
Обустройство отдельного входа.
Объединение нескольких помещений в одно.
Перенос перегородок.
Узаконивание перепланировки в помещениях, расположенных в нежилых ОКСах и МКД отличается. Узнайте, как пройти процедуру, на консультации у специалиста «Геомер групп».
Что делать, если сделана незаконная перепланировка
Когда перепланировка была сделана самовольно, ее нужно узаконивать. Всегда есть риск получить отказ от согласующих органов. Особенно, если объект находится в жилом МКД. Чаще всего в административном порядке сделать это невозможно. Придется обращаться в суд. В узаконивании есть и другие нюансы:
Нужно получить техническое заключение. Оно подтверждает, что несущие конструкции не нарушены, помещение безопасно для людей. Все нарушения эксперт отразит в заключении. Если вы знаете, что работы были выполнены с нарушением строительных норм, лучше заранее устранить недостатки.
Еще одно частое явление – старая перепланировка, которая так и не была узаконена. Такие ситуации встречаются со старыми зданиями, в которых изменения делали еще до изменений в законодательстве. О том, что когда-то в помещении была другая конфигурация, свидетельствуют красные линии на поэтажном плане. Это несложные ситуации, с узакониванием обычно не бывает проблем. Нужно получить техплан помещения. Заказать техплан нежилого помещения можно в компании «Геомер групп». Наш кадастровый инженер приедет на объект, сделает все необходимые промеры и подготовит техплан. С этим техпланом вы обращаетесь в Росреестр, чтобы внести изменения. Мы можем пройти процедуру регистрации, представляя ваши интересы в Росреестре.
С проектом, техническим заключением и техпланом можно обратиться в контролирующие органы. Небольшую перепланировку муниципальные власти, как правило, согласовывают.
Если муниципальные органы отказали, значит нужно собирать документы в суд. Заключение эксперта и техплан будут подтверждать вашу правоту. Если суд вынесет решение в вашу пользу, вы можете обратиться в Росреестр и внести изменения в ЕГРН. Основанием для этого будет судебное решение.
Подавать заявление в Росреестр может только собственник помещения. В то же время, перепланировку нежилых помещений чаще делают арендаторы, которые им пользуются. Поэтому прежде чем начинать любые работы, сначала нужно получить согласие собственника. Когда помещение находится в долевой собственности, согласие нужно получать от всех правообладателей.
Особенности узаконивания перепланировки с изменениями в несущих конструкциях
Такие ситуации являются самыми сложными. В большинстве случаев придется обращаться в суд. Это связано с тем, что вмешательство в несущие конструкции может сказаться на безопасности всего здания. Обязательно потребуется получить техническое заключение, что вмешательство в конструкции не нарушило их несущие функции. В этом случае эксперт дает заключение, что изменения не нарушают требования к безопасности.
Даже при наличии положительного заключения экспертов узаконить такую перепланировку через муниципалитет получается не всегда. Чаще подобные вопросы решаются через суд. Вам потребуется доказать, что изменения не угрожают безопасности. Если доказать не получится, придется восстанавливать несущие функции измененной конструкции за свой счет.
В сложных случаях обращение в суд – это единственный способ узаконить изменения. Но нужно понимать, что судебное разбирательство не является гарантией того, что суд встанет на вашу сторону. По судебной практике суды часто встают на сторону администрации и отказывают в узаконивании перепланировки.
Особенности узаконивания перепланировки без изменения в несущих конструкциях
Согласовать такой вариант намного проще. Процедура проходит в несколько этапов:
Подготовка проектной документации. Заказывать проект нужно в организации, которая имеет допуск СРО.
Подготовка техплана. В компании «Геомер групп» можно заказать подготовку технического плана нежилого помещения.
Подача заявления в согласующие органы. С проектом и техпланом нужно обратиться в согласующие органы. Если изменения не значительные, решение может быть принято на основании предоставленных документов. В некоторых случаях на объект выезжает комиссия.
Заявление в Росреестр на внесение изменений. К нему нужно приложить техплан и акт, полученный в муниципалитете. Документы можно подать самостоятельно, через МФЦ. Также можно доверить эту работу нашим специалистам. Кадастровый инженер подаст все документы в Росреестр. По окончании процедуры вы получите на руки выписку из ЕГРН. После этого перепланировка будет законной.
Сроки узаконивания
Сроки, необходимые для прохождения процедуры узаконивания, могут сильно отличаться в каждом конкретно взятом случае. Приходите на консультацию к нашему эксперту. Он оценит вашу ситуацию и расскажет о возможных вариантах развития событий.
В среднем, срок согласования, если не были затронуты несущие стены, составляет до полугода. Чтобы узаконить изменения затрагивающие несущие конструкции административным путем, требуется около года. При обращении в суд процесс узаконивания может длиться до двух лет.
Где узаконить перепланировку
Это зависит от того, где находится помещение:
Помещение в нежилом здании – заявление нужно подавать в территориальное БТИ.
Помещения в МКД – сначала работы нужно согласовать с жилинспекцией.
Также могут потребоваться дополнительные согласования:
Москомархитектура. Согласовывать нужно в том случае, если проектом предусмотрено изменение внешнего вида здания. Например, обустройство отдельного входа.
Мосгаз. Если планируется устанавливать газовое оборудование.
Москомнаследие. В том случае, если помещение находится в здании, признанном объектом культурного наследия.
Роспотребнадзор. Согласовывать нужно перепланировку помещений, расположенных в жилых домах.
Также согласование может потребоваться в Мосэнерго, ГПН, санитарных службах и т.д. Чем сложнее выполненные работы, тем больше согласований нужно получить. Чтобы узнать, где нужно согласовывать перепланировку в вашем случае, приходите на консультацию в компанию «Геомер групп». Мы поможем вам подготовить документы и согласовать выполненные работы в контролирующих органах.
Затруднен или отсутствует доступ к инженерным коммуникациям.
Затронуты места общего пользования.
Невозможно узаконить перепланировку также в тех зданиях, которые предназначены к сносу. Единственное исключение из этого правила – изменение конфигурации было сделано для того, чтобы обеспечить безопасность эксплуатации ветхого здания.