К зданиям относят объекты, в которых нет ни одной квартиры. До 2011 года согласование перепланировок в таких ОКСах регламентировалось Постановлением Правительства Москвы №621. Его отмена упростила процедуру. Теперь узаконивание проводят согласно нормам ГрК РФ. Узаконить работы, сделанные в отдельно стоящем здании проще и по сравнению с коммерческими объектами, расположенными в МКД. Не требуется получать согласие жильцов, согласовывать проект с Роспотребнадзором, Мосжилинспекцией.
Когда нужна перепланировка
Перепланировка может потребоваться не только с коммерческими целями. Иногда изменить конфигурацию помещения требуется для того, чтобы оно соответствовало дополнительным требованиям. Это могут быть:
- Расширение проходов, чтобы обеспечить пожарную безопасность здания.
- Оборудование кухни.
- Обеспечение звукоизоляции, чтобы соблюсти нормы по уровню шума в рабочее время и т.д.
Нюансы
Под перепланировкой понимают изменение конфигурации помещения. То есть, вы можете изменить их площадь за счет переноса внутренних перегородок. Любые пристройки, антресольные этажи, надстройки относятся к реконструкции. А на такой вид работ уже нужно получать разрешение.
Любые работы, которые нарушают характеристики несущих конструкций, проводить нельзя. Узаконить их невозможно. Вас обяжут привести здание в первоначальный вид. Изменение фасада здания допустимо, но в этом случае нужно дополнительно согласовать работы с Москомархитектурой.
Этапы узаконивания
- Обследование здания и подготовка Технического заключения о возможности проведения работ.
- Разработка проекта.
- Согласование с Москомархитектурой. Если затрагивать фасад не планируется, согласовывать не нужно.
- Проведение перепланировки на объекте.
- Подготовка техплана.
- Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
Подготавливать техническую документацию могут только компании, имеющие допуск СРО. В компании «Геомер групп» вы можете заказать техплан здания. При необходимости наши специалисты помогут вам пройти согласование и внести изменения в ЕГРН. Перепланировка будет законной только после того, как все изменения будут зафиксированы в реестре.
Какие работы согласовать не получится
Перепланировка не должна нарушать целостность и безопасность здания. Поэтому есть ряд работ, которые нельзя узаконить никаким образом. К ним относят:
- Нарушение вентканалов. Работы не должны нарушать вентиляционную систему здания, так как это ухудшает качество воздуха в здании. Ухудшение показателей воздуха, в свою очередь, может стать опасным для находящихся в здании людей.
- Проемы в несущих конструкциях. Делать двери или окна в несущей конструкции можно только в том случае, если они не скажутся на ее надежности. Чтобы узнать, как могут измениться несущие характеристики стены, если внести в нее изменения, нужно техническое обследование здания. По его результатам эксперт выдаст заключение. Если характеристики не ухудшаются, делать дополнительные проемы можно. В противном случае согласовать перепланировку невозможно.
- Штробирование панельных стен. Нельзя делать штробы ни в самих панелях, ни в швах между ними. Такие работы ухудшат качество и надежность конструкции. По строительным нормам в панельных стенах допускаются только каналы под электропроводку. При этом их глубина не может быть больше 20 мм.
- Ухудшение доступа к инженерным коммуникациям. К трубам, электрокабелям должен быть свободный доступ. Не допускается их заделка в строительных конструкциях.
Есть ряд работ, которые невозможно согласовать, когда помещение находится в МКД. Но при перепланировке полностью нежилого ОКСа они не будут нарушением норм. Примером таких работ может быть соблюдение «мокрых зон». Когда помещение находится в многоквартирном доме, нельзя переносить «мокрые зоны» над жилыми комнатами. Но в отдельно стоящем здании расположение таких зон может быть любым.
Консультация специалиста «Геомер групп» до перепланировки поможет вам избежать ситуаций, когда узаконить работы невозможно. Наш кадастровый инженер расскажет вам об основных нюансах согласования работ в ОКСах.
Если вы уже провели все работы, такие нарушения сделают ее узаконивание невозможным. В этом случае рекомендуем сначала устранить нарушения, а затем подготавливать техплан и подавать заявление на внесение изменений в ЕГРН. Если вы сомневаетесь, можно ли узаконить те работы, которые уже сделаны на вашем объекте, приходите на консультацию в «Геомер групп».
Когда нарушения есть, рекомендуем действовать по следующему плану:
- Получите техническое заключение. В нем эксперт отразит нарушения, определит ущерб несущим конструкциям или коммуникациям. В экспертном заключении будут рекомендации по устранению нарушений.
- Подготовка проекта. С техническим заключением вы обращаетесь в проектную компанию. Специалисты подготовят проект восстановления объекта. Такие работы часто обходятся недешево, но делать их придется. Если вы попытаетесь согласовать перепланировку с нарушениям, получите предписание о восстановлении объекта. Кроме того, на нарушителя может быть наложен штраф. В некоторых случаях есть риск приостановления деятельности юрлица до устранения нарушений. Это приведет к еще большим материальным потерям.
После исправления нарушений можно действовать по стандартной процедуре.
Несмотря на то, что узаконивание перепланировки зданий проще, чем жилых объектов, могут потребоваться дополнительные согласования с Пожнадзором, санитарными службами и т.д.
Дело в том, что к коммерческим объектам предъявляют дополнительные требования. Они зависят от назначения помещений. В ходе перепланировки эти требования не должны быть нарушены. Например, если проект подразумевает расширение площади помещений за счет коридоров, его могут не согласовать пожарники. Особенно, если здание старое и в нем деревянные перекрытия. Более жесткие требования могут быть и к соблюдению санитарных норм, звукоизоляции.
Что будет, если не узаконивать изменения
Любые изменения, не внесенные в реестр, считаются незаконными. Самовольная перепланировка имеет свои негативные последствия:
- С объектом невозможны сделки. Недвижимость нельзя не только продать. Сдать в долгосрочную аренду здание с незаконной перепланировкой тоже не получится. Это связано с тем, что договоры аренды сроком больше года нужно обязательно регистрировать. И данные об обременении должны быть внесены в реестр.
- На правообладателя ОКСа, сделавшего незаконную перепланировку, может быть наложен штраф. Также местная администрация имеет право выдать предписание по устранению всех изменений. Делать это придется за свой счет.
- Приостановка лицензий. Если деятельностью юрлица лицензируема, действие лицензии могут приостановить. До тех пор, пока не будут устранены нарушения.
Если вы пытались узаконить перепланировку, но получили отказ, можно попытаться обжаловать решение через суд. В этом случае вам потребуется собрать доказательства того, что выполненные работы не нарушают строительных, санитарных, пожарных и других норм. Обычно для этого требуется строительная экспертиза. В том случае, если суд встанет на вашу сторону, основанием для регистрации изменений будет его решение. В противном случае вам придется устранять последствия работ.
Полезное видео
Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonivanie-pereplanirovki-zdaniya/
Комментарии (0)