Понятие кадастровой стоимости земли
Кадастровая стоимость земли – сумма, рассчитанная при государственной оценке недвижимости. Эта цифра вносится в базу ЕГРН, и на ее основании рассчитываются налоговые отчисления по земельному участку.
Для определения кадастровой стоимости часто используют метод массовой оценки. Это усредненный подход, который не оптимален в некоторых индивидуальных ситуациях. Такая методика приводит к тому, что для отдельных земельных территорий кадастровая стоимость рассчитывается неправильно. А завышенная цена по кадастру означает неоправданно высокие налоги. В таких случаях собственник может ходатайствовать о снижении кадастровой стоимости.
Снизить цену земли по кадастру, а также разобраться в особенностях этой процедуры в вашем случае вы можете на консультации в компании «Геомер Групп». Звоните нам по номеру ☎ +7 (495) 481-49-21 или оставляйте заявку через форму на сайте.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Существует несколько ситуаций, при которых законодательством допустимо снижение кадастровой стоимости земли:
- технические ошибки при оценке;
- неверная оценочная методология;
- характеристики участка изменились из-за природных факторов, например, землетрясений, потопов, засухи;
- изменение категории участка и его целевого назначения;
- смена вида разрешенного использования (ВРИ) земельного надела.
Неверная оценка и природные катастрофы встречаются довольно редко, поэтому собственники в основном снижают цену по кадастру в последних двух случаях.
Законодательное регулирование
Правила оценочной деятельности в отношении недвижимости закреплены в Федеральном законе №237 от 2017 года и Федеральном законе №135 от 1998 года. Перерасчет делают примерно раз в 2–5 лет в зависимости от региона.
Изменение категории или ВРИ
Смена категории или ВРИ участков в землеустроительной практике встречается довольно часто. Это реальная возможность снизить цену по кадастру на законных основаниях, поскольку для земель разного назначения эта сумма рассчитывается по-разному. Например, территории населенных пунктов оцениваются в несколько раз дороже с/х наделов. Такая дифференциация земель вполне объективна, так как логично, что участки для многоэтажных жилых застроек будут дороже, чем земли для садоводства, складов и т. п. Разница в видах использования земельной территории существенно влияет на ценообразование.
Компания «Геомер Групп» предлагает комплексное правовое сопровождение по изменению категории или ВРИ земельного участка. Мы поможем собрать нужные документы, обосновать вашу позицию и добиться положительного решения от уполномоченных органов.
Схема пересмотра кадастровой стоимости
Если категория или ВРИ участка не изменились, снижение кадастровой стоимости земли возможно в досудебном порядке через комиссию Росреестра или сразу через суд. Обращаться с заявлением могут физические и юридические лица. Важное условие – заявитель должен иметь права на пользование участком. То есть инициировать пересчет может владелец или арендатор участка (в некоторых случаях), а также их законный представитель.
Стоит отметить, что физические лица могут сами выбирать, оспаривать цену по кадастру через комиссию или суд, но для юрлиц обязателен сначала досудебный способ урегулирования вопроса. Только если комиссия отказала, юридические лица имеют право обращаться с заявлением в судебный орган.
Схема действий в обоих случаях примерно одинаковая:
- Собственник должен найти основания для снижения цены участка по кадастру;
- Заявление вместе с приложениями нужно отправить в комиссию Росреестра или суд;
- Заявку рассматривают в установленный законом срок и выносят решение по данному вопросу.
Оспорить кадастровую стоимость можно вне зависимости от обременений, которые наложены на земельный участок.
В комиссию Росреестра входят профессиональные оценщики. Для решения в деле по пересмотру кадастровой стоимости судья тоже назначает независимую оценочную экспертизу. По ее результатам судебный орган и выносит свое решение. Без оценочной экспертизы подобные дела решаются лишь в крайне редких случаях.
Заявление о неверной оценке должно быть обоснованным. Заявитель должен доказать один из следующих моментов:
- при оценке были допущены технические ошибки (опечатки, вычислительные или грамматические ошибки, недочеты при кадастровом учете, которые привели к искажению данных в ЕГРН);
- оценщик выбрал неверные методы;
- при расчете не учли индивидуальные характеристики участка или определили их неверно;
- кадастровая стоимость земли на момент установления превышала размер рыночной стоимости.
Чтобы определить, какие основания для пересмотра цены по кадастру актуальны в вашем случае, можно запросить у заказчика оценки (в данном случае госоргана) информацию, которая использовалась для расчета. Эти данные по запросу должны предоставить в течение недели, что закреплено в №135–ФЗ (ст. 24.18).
Выявить правомерные основания для снижения кадастровой стоимости Вам помогут независимые оценщики компании «Геомер Групп». Мы индивидуально подойдем к вашей ситуации, проанализируем документы, дадим свое экспертное заключение и поможем обжаловать текущую сумму на законных основаниях.
Документы для оспаривания
Перечень документов для оспаривания цены по кадастру в комиссии Росреестра приведен в статье 24.18 Федерального закона 135 от 1998 года. Так, помимо заявления и правоустанавливающих документов на землю, собственнику нужно представить обоснованный отчет об ошибках, допущенных при оценке.
Пересмотр цены по кадастру в судебном порядке происходит в рамках административного судопроизводства. Список документации, которую нужно предоставить для рассмотрения дела, установлен в статье 246 Кодекса административного судопроизводства (КАС). Исковое заявление должно отвечать требованиям статей 125, 220 и 246 КАС РФ.
Сроки
Комиссия Росреестра рассматривает заявление и пакет документов в течение 1 месяца с момента подачи. На практике это намного быстрее судебных разбирательств, которые порой затягиваются на несколько месяцев.
При положительном результате пересмотра кадастровой стоимости налоговые и арендные платежи тоже рассчитывают заново. Но разницу по сравнению с прежними выплатами владельцу не возвращают.
Когда могут отказать
Процент положительных решений по пересмотру кадастровой стоимости комиссией Росреестра в регионах РФ разный. Так в Калининградской области одобряют около 50% заявок, а вот в Москве и МО – только примерно четверть. Комиссия отказывает заявителю, если считает его требования неправомерными или были допущены ошибки:
- приложены не все документы, предусмотренные законом №135–ФЗ;
- оспариваемая сумма соответствует размеру рыночной цены, установленной на дату оценки;
- выявлены нарушения при оформлении документации;
- заявитель не предоставил должные основания.
При отказе собственник получает ответ от комиссии, который содержит пояснения такого решения. Это уведомление отсылают заявителю почтовым отправлением.
Выиграть в суде дело по снижению кадастровой стоимости можно только при наличии веских и неоспоримых доказательств. Поэтому так важно заручиться поддержкой профессиональных оценщиков для верного обоснования своей позиции и правильного оформления всех документов.
Стоимость работы
Стоимость услуг компании «Геомер Групп» зависит от объема и сложности работы, поэтому для каждого случая определяется индивидуально. Вы можете задать все вопросы и получить расчет цены во время бесплатной консультации ☎ +7 (495) 481-49-21.