Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

С 2017 года для того, чтобы зарегистрировать жилой дом на землях ИЖС или ЛПХ, необходимо разрешение на строительство. Нередко, землевладельцы начинают строительство, не оформив по закону разрешение. В результате они сталкиваются с неприятной ситуацией, когда построенный дом оказывается невозможно зарегистрировать. Рассмотрим, как пройти все необходимые процедуры, чтобы зарегистрировать дом на землях ИЖС. 

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

регистрация дома

Земли ИЖС предназначены для индивидуального частного строительства. Эта категория земель имеет два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома, предназначенные для постоянного проживания, регистрации в них. Второй правовой статус дает возможность строить вспомогательные здания, например, хозяйственные постройки, гаражи, бани и пр.

Несмотря на то, что строительство на землях ИЖС регламентировано законом достаточно хорошо, точного определения понятия объект индивидуального жилого строительства закон не дает. Некоторые критерии есть в Градостроительном кодексе, но определения понятия ГрК не вводит. Второй документ, где включены параметры, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. В соответствие с этими нормативными документами, индивидуальным будет считаться дом:

  • Не выше трех этажей. Это самый спорный пункт, так как в разъяснениях к Градостроительному кодексу прямо указано, что три этажа – это максимальная этажность при определении необходимости оформлять проектную документацию. Тем не менее, классификатор ВРИ повторяет этот параметр.
  • Предназначен для постоянного проживания одной семьи. Еще один важный момент, который нужно учитывать и при получении разрешения на строительство, и при регистрации дома в дальнейшем.
  • Дом является отдельно стоящим и не имеет общих фасадов с другими объектами. Например, таунхаус или подобные строения, рассчитанные на проживание нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не являются объектами ИЖС.

Нормативно-правовая база

Нормативно-правовая база РФ

Законодательное регулирование в этом вопросе развивается постепенно. Это связано с тем, что в прошлом был настоящим бум на индивидуальное загородное строительство, когда дома возводились без проектирования, получения разрешений. И такой самострой фактически ничем не регулировался, что нередко приводило к сложным ситуациям.

Например, строительство было завершено уже несколько лет назад, семья спокойно проживает в своем доме, а потом выясняется, что земли вообще не предназначены для строительства. Узаконить такой дом невозможно в принципе.

Первой «ласточкой» в попытке урегулировать вопрос стала так называемая дачная амнистия. Она позволила в упрощенном порядке зарегистрировать такие дома. По мере развития законодательства в сфере недвижимости, дачная амнистия все больше утрачивает свое значение. Ее продлевали несколько раз, и сейчас она опять продлена до 1 марта 2018 года, но, несмотря на это, многие положения дачной амнистии изменились, были приведены в соответствие с новыми поправками в закон.

О чем нельзя забывать

восклицательный занк О чем не стоит забывать при регистрации дома

Несмотря на то, что правовая база постепенно меняется, и неспециалисту бывает сложно отследить такие изменения в законодательстве, есть моменты, которые обязательно нужно учитывать:

  • С 1 января 2017 года для строительства жилого дома на землях ИЖС обязательно потребуется разрешение на строительство. Без него дальнейшие действия по постановке на учет и регистрации прав собственности становятся невозможными.
  • Регистрировать без разрешения на строительство можно только нежилые постройки, например, баню, хозблок или гараж.

Внимание! Если вы начали строить дом параллельно с оформлением документов, вы рискуете. Здание может быть признано самостроем. В этом случае придется проходить процедуру узаконивания через суд, но всегда остается вероятность, что суд не встанет на вашу сторону. 

Какие нужны документы

Оформление недвижимости начинается задолго до того, как у вас появится дом. Сначала вам нужно получить разрешение на строительство. И никак иначе. Без него строить нельзя. Точнее, построить дом вы сможете, но с его регистрацией могут возникнуть серьезные сложности, а в некоторых случаях вас могут обязать через суд демонтировать постройку.

Дом, построенный без разрешения, можно зарегистрировать как нежилой, но в этом случае вы не сможете воспользоваться основным преимуществом строительства на землях ИЖС – возможность получить адрес и оформить постоянную регистрацию. Как оформляют разрешение можно прочитать здесь. После завершения строительства нужно собрать следующую документацию:

  • Документы основания на землю. Не путать с правом собственности. Они подтверждают возникновение у вас прав на землю. К ним относятся: договоры о передаче муниципальной земли, аренды, купли-продажи, дарения и т.д. Если право собственности на участок уже был оформлен, его подтверждает выписка из ЕГРН. Это единый документ, свидетельство больше не выдается. Как правило, получать ее не требуется, так как все сведения имеются в реестре.
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию. С марта 2018г если на учет ставится недостроенный дом, потребуется предоставить разрешение на строительство. Такие ситуации возникают, например, когда владелец начал строительство, но принял решение продать землю и постройки на ней. В этом случае регистрируются права собственности на объект незавершенного строительства.
  • Техплан на дом. Возможно, могут потребоваться и другие технические документы, поэтому лучше заранее проконсультироваться по этому вопросу. Неполный комплект одна из частых причин отказа в приеме документов.

Говоря о технической документации, нельзя не отметить еще два документа, которые ранее фигурировали в списке – кадастровый и технический паспорт. В связи с изменениями в законодательстве, относительно их нередко возникают разночтения.

Напоминаем, что кадастровый паспорт как документ фактически перестал существовать. Его полностью заменила выписка из ЕГРН. Функции техпаспорта практически полностью выполняет техплан, поэтому единственной ситуацией, когда он может потребоваться, остается получение ипотечного кредита.

Регистрация дома на землях ИЖС – самый простой и хорошо регламентированный из всех возможных вариантов. В соответствие со ст. 25.3 ФЗ №122, для владельца земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его постройки, подтвержденный документально.  

Сложнее, если земли имеют ВРИ для огородничества, садоводства или являются дачными участками. Типы построек, которые можно возводить на таких землях, определены ФЗ №66:

  • Дачные участки – дома с временным или постоянным проживанием. В последних возможна регистрация.
  • Садовые участки – дома для временного проживания, в которых невозможно зарегистрироваться.
  • Огородные участки – только хозпостройки.

Для того чтобы не оказаться в сложной ситуации, «Геомер групп» рекомендует проконсультироваться у специалистов еще до того момента, как вы начали строительство. Правовая консультация поможет вам подготовиться ко всем возможным сложностям и избежать их, не нарушая закона.

Документы собраны, что делать дальше?

После того, как все документы собраны, необходимо подать заявление в Россреестр. Как мы уже говорили, раньше постановка на учет в кадастре и регистрация права собственности были двумя отдельными, разнесенными по времени юридическими процедурами. Рассмотрим подробнее.

По закону любой объект недвижимости должен быть сначала поставлен на кадастровый учет. После этого на него можно оформлять право собственности. Это приводило к большим временным затратам на прохождение всех необходимых процедур. Как следствие – немалое количество собственников земли, которые после постановки дома на кадастр так и не оформляли право собственности на него. Проблемы всплывали при попытке продажи или наследования. 

Ст. 16 ФЗ №122 закрепила за владельцами право подать весь пакет документов – и для постановки на учет, и для регистрации прав – одновременно. Это позволило существенно сократить срок прохождения двух процедур.

Еще одно нововведение коснулось способов подачи заявления. Раньше можно было обратиться напрямую в Росреестр. Сейчас документы подаются либо через МФЦ, либо через сайт Госуслуг.

При выборе способа нужно учесть нюансы:

  1. Если вы выбираете сайт Госуслуг, у вас должна быть ЭЦП. Если ее нет, вы сможете отправить заявление и электронные копии документов, но все равно потребуется предоставить их подлинники.
  2. При обращении в МФЦ нужно прибавить к срокам оформления документов несколько дней. Это связано с особенностями взаимодействия между различными ведомствами и не является нарушением закона. Срок оформления отсчитывается не с момента подачи документов в МФЦ, а с момента их поступления в Росреестр.

После подачи документов сотрудники Росреестра проводят их правовую экспертизу и принимают решение. В случае положительного решения, дом ставится на кадастровый учет и на него оформляется право собственности. При приеме документов вам выдадут расписку с указанием даты визита в Росреестр. Если никаких сомнений в юридической чистоте представленных документов нет, и ваш дом регистрируется, вы получаете на руки выписку из ЕГРН. По закону, решение по заявлению должно быть вынесено в течение 10 дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До марта 2018 года еще остается возможность зарегистрировать дом по упрощенной процедуре. Дачная амнистия дает возможность зарегистрировать права на жилой дом, если земля стоит на кадастре и находится в собственности. Подробно о прохождении этой процедуры написано в статье про дачную амнистию

Помните, такой упрощенный способ действует только до 1 марта 2018 года. После этой даты придется проходить полную процедуру регистрации по тому порядку, который был описан выше.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

стоимость регистрации дома на землях ИЖС

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС или ЛПХ, по сути, сводится к оплате государственной пошлины. Размеры госпошлин зависят от вида регистрационного действия, и указаны на сайте Росреестра.

На практике, в затратной части необходимо учесть и получение технической документации на регистрируемый дом. Так как подготовить ее может только кадастровый инженер, имеющий лицензию, сэкономить на его услугах не получится.

Компания «Геомер Групп» имеет все допуски и лицензии на проведение различных геодезических услуг, включая и услуги регистрации дома. Оставьте заявку на консультацию в форме ниже или позвонив по тел.: ☎ +7 (495) 481-49-21, и получите индивидуальную консультацию по постановки дома на учет конкретно в вашем случае бесплатно.

Источник: https://pkk5.geomergroup.ru/article/registraciya-doma-na-uchastke-izhs/

Комментарии (33)

Мариана
Здравствуйте мне надо зарегистрировать баню, земли ижс. но я не зарегистрировал дом еще. баня будет не жилая адом жилой, можно ли сначала зарегистрировать баню а потом дом?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Добрый день. Марина, нет. Без регистрации основного строения (дома) баню в кадастровой палате не пропустят. Сначала нужно поставить на учет дом, потом можно баню.
Потребуются наши услуги, обращайтесь, с радостью поможем. Спасибо
Лидия
Здравствуйте, нам нужно оформить в собственность земельный участок. Дом в долевой собственности. Как это возможно сделать?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Здравствуйте! если доли в натуре не выделены, либо их нельзя фактически выделить, то можно оформить земельный участок под домом только целиком с выделом долей пропорционально долям в доме.В Вашем случае лучше произвести выдел доли в натуре — можно подписать соответствующее соглашение и произвести регистрацию права в Росреестре на конкретные помещения и после этого подавать на оформление земельного участка под принадлежащей Вам частью.
Ирина
Мы с братом наследовали в равных долях дачный участок и дачное строение. Я выкупила у брата его долю. Но межевание проводили не единого участка, а этих двух долей. Соответственно двойная оплата! При оформлении дома для Росреестра тоже будут считать не единый дом, а две доли дома? С соответствующей двойной оплатой?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Здравствуйте. Согласно нынешнему законодательству зарегистрировать часть дома невозможно, то есть объект недвижимости оформляется как целая единица (дом). Если дом в долевой собственности, при его оформление должны участвовать все дольщики. В вашем случае участвуете только вы, поскольку две доли у Вас. Оплата так же будет единоразовая за один объект. Стоимость в основном складывается из площади дома. Более подробно можем проконсультировать вас по телефону, оставьте свои контакты и мы свяжемся с вами, либо наберите нам.
Алла
Здравствуйте! Нашли для покупки землю с недостроем. У продавцов разрешение на строительство отсутствует, начали строить 6 лет назад. Земли населенных пунктов/лпх. Сможем ли мы оформить разрешение на строительство, если купим данный участок?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Доброе утро! Вы сможете подать в администрацию Вашего района в отдел архитектуры на уведомление о начале строительства. Либо можете подать электронно через портал госуслуг.
Разрешение на строительство не выдается с августа 2018 года. Можете ознакомится со статьей у нас на сайте geomergroup.ru/uslugi/razreshenie-na-stroitelstvo/uvedomlenie-o-nachale-stroitelstva.html
Если потребуется наша помощь, обращайтесь, с радостью поможем.
Милана
У нас есть в собственности дом ИЖС, с кадастровыми номерами, межеванием земли итд. В 2016 году мы получили разрешение на возведение капитальной пристройки к дому, которую сейчас возвели. В связи с этим несколько вопросов:
1. Что нужно сделать, чтобы получить «Уведомление об завершении реконструкции?
2. Нужно ли получать новый техплан на весь дом или можно внести в существующий техплан изменения? Сделали к дому нежилую пристройку — вход в дом.
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Добрый день. По пунктам:
1. Если Вы уже произвели реконструкцию то тогда нужно сделать технический план на Ваше строение
2. Да, нужно делать новый технический план, т.к изменилась конфигурация и площадь строения.
Милана
Подскажите пожалуйста, какова последовательность действий тогда?
1 Получаи техплан
2 Куда обращаемся за уведомлением о завершении?
3 Подаем документы в ЕГРН для регистрации. При подаче документов в ЕГРН потребуется ли «новый» техпаспорт?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Этапы следующие:
1. Подготавливаете технический план на Ваше строение,
2. Подаете на получение уведомления о соответствии и окончании реконструкции.
3. Получаете выписку из ЕГРН на строение.
Милана
А где получаем это Уведомление?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
через Гос.услуги или МФЦ также наша компания выолняет услуги по получению уведомлений
Милана
Нужен ли «новый» техпаспорт для ЕГРН?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Да. Нужен новый.
Милана
А для получения уведомления?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Вы первое уведомление как я понимаю уже получили? Если, да то Вам нужно подать технический план на получение уведомления о соответствии.
Милана
Нет, у нас есть только разрешение на реконструкцию. А о каких двух уведомлениях идет речь (завершении и соответствия?)? И что нужно сделать, чтобы получить первое уведомление?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
их три:
Первое — имеет уведомительный характер.
Второе — о соответствии построенного объекта.
Третий — о завершении реконструкции/строительства.
Милана
Где и как и от кого (кому) они получаются или подаются?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Услуги мжно заказать на портале mosreg
Милана
Спасибо. Посмотрю.
А есть ли законодательно установленные сроки для каждой из этих процедур (3 уведомления, техплан, ЕГРН)?

И еще, ответьте пожалуйста, мы еще хотим пристроить к дому некапитальную открытую террасу. Нужно ли разрешение на ее возведение? Нужно ли потом также менять техплан и все оформлять остальные документы?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
На открытую террасу не нужно.
В нашей компании, срок выполнения услуги 10 рабочих дней с момента выезда специалистов.
Милана
Максим, огромное спасибо за подробные ответы! Вернусь в Москву и обязательно с Вами свяжусь.
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Пожалуйста. Рад, что смог вам помочь.
Виктор
Добрый день. Подскажите пожалуйста, купил участок, на участке до моей покупки за 10 лет до этого сгорел дом, документов и справок о пожаре нет.
Как сделать документ о том, что дома в настоящее время нет?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Добрый день. У дома есть кадастровый номер?
Виктор
нет, документы последние только от 1992 года о наследстве. больше не чего нет.
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
В таком случае, Вам необходимо обратиться в МФЦ по Вашему району и запросить выписку ОКС на Вашем земельном учаске, чтобы узнать зарегистрован дом или нет.

Дальше, если дом зарегистрирован, то необходимом будет получить в администрации по Вашему району Уведомление о планируемом сносе, после этого обратиться в кадастровую компанию и заказать акт обследования. Подготовить акт обследования можем в нашей компании. Оставьте заявку, я с вами свяжусь.
Виктор
отлично, спасибо!
Галия
Здравствуйте. У меня вопрос. Есть участок. Категория земли: земли населенных пунктов
Разреш. использования: для малоэтажной застройки. У меня стоит маленький домик на сваях сезонного проживания и хотим построить баню. А жилой дом пока нет возможности построить. Вопрос: можно ли зарегистрировать сначало нежилые помещения, жилого дома может и не быть?
Если да, то ещё вопрос. У нас наложен Курт. Можно ли регистрировать нежилые помещения при таких случаях?
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП
Здравствуйте. Тут есть два варианта из нашей практики:
1. Можно подать уведомление об начале строительства жилого дома, но нужно понимать где будете его размещать в будущем и какой он конфигурации будет. Если получите положительное уведомление, далее подготавливается технический план на второстепенный объект и к нему прикладывается уведомление, пишется правильное заключение кадастрового инженера. Зависит индивидуально от района, где то проходит, где то не пропускают. Сугубо индивидуально в каждом случае.
2. Регистрировать баню как жилой дом согласно требованиям законодательства, через уведомительный характер.
По Курту нужно уточнять и пробовать. В каждом районе все индивидуально.
Позвонить