Регистрация сделок и права собственности объектов недвижимости

Регистрация недвижимости состоит из комплекса юридических операций, направленных на внесение изменений информации об объекте в базу ЕГРН. Любое действие с имуществом, которое изменило его основные параметры, нужно зафиксировать в Росреестре.

Регистрация недвижимости в России

Процедура регламентируется Федеральным Законом № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (ред. 25.05.2020). Она заключается во внесении изменений в такие характеристики учтенных объектов:

• Технические параметры (целевое назначение, квадратура, форма);
• Кадастровая информация (номер);
• Владелец (смена собственника);
• Ограничения (снятие или возникновение).

После поправок в законодательстве (с 2018 года) регистрация прав собственности и постановка на кадастровый учет объекта производятся одновременно.

Регистрация сделок с недвижимостью

Процесс оформления юридических операций с имуществом состоит из следующих шагов:

1. Регистрация недвижимости как самостоятельной единицы;
2. Оформление перехода прав собственности на базе договора (купли-продажи, дарения, наследования);
3. Регистрация ограничения (ипотека, арест).

Регистрация договора производится при передаче имущества в длительную аренду. В этом случае процесс идентичен регистрационным действиям: подача заявления в Росреестр и получение документа с печатью об оформлении.

Регистрация прав на недвижимость

Это обязательная процедура, которая позволяет подтвердить законное владение недвижимым имуществом. В базе Росреестра содержится информация о каждом собственнике недвижимого объекта, зарегистрированного на территории России. Сведения в ЕГРН составлены в хронологическом порядке. То есть, для каждой территориальной единицы отображены владельцы в той последовательности, в которой они менялись.

Историю передачи прав собственности можно узнать из выписки ЕГРН. Эта справка содержит базовую информацию об имуществе, в том числе хронологию перехода имущественных прав и причины их возникновения.

Кадастровый учет

В Государственном кадастре собраны следующие технические данные об объектах:

• Назначение недвижимости (земельный участок, помещение, дом для постоянного проживания, здание);
• Кадастровый номер;
• Основные характеристики объекта (площадь, этажность);
• Месторасположение.

Изменить технические сведения об объекте и зафиксировать их в спецдокументах (техплан, чертежи, схемы) может только кадастровый инженер. Заказать услуги опытного специалиста можно в компании “Гемер Групп”.

Заказать бесплатную консультацию

Законодательная база

Порядок кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, правила оформления и состав документов регламентируют следующие законы и нормативные акты:

• ФЗ России № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (ред. 25.05.2020);
• Гражданский кодекс РФ;
• ФЗ № 188 “Жилищный Кодекс Российской Федерации” (ред. 25.05.2020);
• КоАП РФ;
• Градостроительный Кодекс России;
• Земельный Кодекс РФ;
• ФЗ РФ № 221 “О кадастровой деятельности” (ред. 02.08.2019).

Зачем нужна регистрация прав и кадастровый учет

Объект недвижимости, незарегистрированный в Госкадастре, юридически не существует. Следовательно любые юридические операции с ним считаются незаконными. Основная задача процедуры регистрации прав и постановки на кадастровый учет - вывод из тени рынка недвижимости и защита прав на владение имуществом граждан.

Основные цели учета и регистрации имущества

1. Формирование базы налогоплательщиков - каждый собственник объекта недвижимости обязан вносить в казну налоговый сбор (согласно административному кодексу РФ);
2. Защита прав владельцев недвижимости - сведения о возникновении и переходе прав сохраняется в базе Росреестра. Гражданин всегда сможет доказать свои законные права на объект, если на него претендует третье лицо;
3. Защита покупателей недвижимого имущества - в ЕГРН содержится полная информация об объекте. Перед заключением сделки купли-продажи, покупатель сможет ознакомиться с информацией о предмете договора (история перехода прав, причины из возникновения, наличие обременения или ограничения);
4. Легализация незавершенного строительства - до внесения поправок в законодательство, недостроенный объект нельзя было поставить на кадастровый учет. Следовательно такой ОКС запрещено было продавать или совершать другие юридические сделки. Замороженная постройка постепенно разрушалась. Теперь собственник подобного имущества имеет право его зарегистрировать и распоряжаться по своему усмотрению (продать, подарить). 

Смену правового статуса объекта недвижимости необходимо зафиксировать в Росреестре. Это происходит в таких ситуациях:

• Заключение юридической сделки (договор долевого участия, купля-продажа, ипотека);
• Процедура приватизации объекта;
• Передача имущества в долгосрочную аренду;
• Завершение строительных работ и ввод в эксплуатацию;
• Раздел или объединение земельного участка (изменение границ);
• Ликвидация объекта.

После внесения поправок в ФЗ № 218 зарегистрировать объект недвижимости в кадастре и оформить права на него можно одновременно. Это сократило срок оформления документов и упростило процедуру.

Разобраться с особенностями процедуры и нюансами законодательства помогут профессионалы из “Геомер групп”. Чтобы получить консультацию, нужно оставить заявку по телефону или на сайте.

Заказать бесплатную консультацию

Какие объекты необходимо регистрировать

Обязательной постановке на кадастровый учет подлежат следующие объекты:

1. Земельные участки;
2. Дома, относящиеся к жилому фонду;
3. Нежилые помещения;
4. Здания;
5. Конструкции, сооружения.

Обязательной регистрации подлежат те объекты, которые неразрывно связаны с землей. Это означает, что такой объект невозможно переместить на другое место не разрушив его. Например, если на участке ИЖС построены баня или гараж, их нужно регистрировать. В то же время временные сооружения, сараи без фундамента регистрации не требуют.

Какая информация содержится в реестре

Государственный реестр недвижимости содержит следующие сведения об объектах, зарегистрированных на территории России:

• Технические параметры недвижимого имущества - данные характеристики унифицируют объект и позволяют госрегистратору контролировать перепланировку;
• История перехода прав собственности;
• Наличие обременений, ограничивающих права владельца (ипотека, арест, долгосрочная аренда, сервитут).

Куда обращаться для регистрации недвижимости

Подать заявление на регистрацию недвижимости можно следующими способами:

• Личное обращение в Росреестр или МФЦ;
• Почтовое отправление;
• Заполнение онлайн-заявки.

Любое заинтересованное лицо может обратиться в ближайшее отделение Росреестра и оформить объект, даже если он находится в другом регионе.

Как зарегистрировать права собственности на недвижимость?

Изменения законодательных актов, регламентирующих порядок регистрации имущества, направлены на упрощение процедуры и упорядочивание рынка недвижимости. Оформление объектов в собственность - это многоэтапный процесс.

Подготовка документов

Для регистрации права собственности на объект недвижимости заявителю необходимо собрать следующие документы:

• Заявление (образец установлен);
• Паспорт владельца;
• Документ, подтверждающий возникновение имущественного права (договор купли-продажи, дарения);
• Выписка ЕГРН.

Если объект не стоит на кадастровом учете, Росреестр проведет обе процедуры одновременно. В этом случае нужно предоставить еще и техническую документацию:

• Технический план на ОКС;
• Межевой план (для земельного участка).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, может понадобиться разрешение от банка. Такие ситуации возникают в том случае, если сделка была совершена с недвижимостью, которая находится в залоге. Без согласия кредитора с ней невозможно провести юридические операции.

Уточнить список документации для конкретного случая можно в “Геомер Групп”. Опытные кадастровые инженеры подробно проконсультируют по вопросам регистрации недвижимости.

Заказать бесплатную консультацию

Подача заявления в Росреестр или МФЦ

Подать документы на регистрацию недвижимости и права собственности можно в отделение Росреестра или через многофункциональный центр. Для оформления через МФЦ нужно написать заявление (бланк выдаст регистратор), прикрепить к нему пакет документов и квитанцию об оплате госпошлины. Сотрудник Госреестра выдаст расписку о приеме бумаг и назначит дату постановки на кадастровый учет.

Зарегистрировать недвижимость можно и через сайт Росреестра. Для этого нужно:

1. Открыть вкладку “Физическим лицам”

2. В открывшемся меню выбрать необходимую услугу. Для нового объекта - постановка на кадастровый учет. Если недвижимость числится в кадастре - регистрация прав собственности

3. Определиться с целью заявления

4. Внести данные об объекте

5. Чтобы получить выписку ЕГРН, нужно в соответствующей строке указать адрес электронной почты

Если алгоритм действий выполнен правильно, госрегистратор поставит имущество на кадастровый учет и оформить права собственности. На указанный адрес придет выписка ЕГРН в электронном виде с внесенными изменениями.

Получение выписки из ЕГРН

При подаче документов в МФЦ, сотрудник центра выдаст расписку о приеме бланков и назначит дату, когда заявителю нужно прийти за выпиской ЕГРН. Этот документ является подтверждением прав собственности на регистрируемый объект. Срок оформления справки - до 12 рабочих дней.

Заказать бесплатную консультацию

Сроки государственной регистрации права

Время, которое занимает оформление прав на объект недвижимости, утверждено ФЗ № 218 (ст.16,ч.1). Согласно данному законопроекту сроки госрегистрации имущественного права составляют:

1. 7 дней - оформление прав, возникших на основании договора купли-продажи, дарения, наследования, обмена;
2. 5 дней - регистрация ипотечного договора;
3. 3 дня - если сделка заверена нотариусом;
4. Один день - подача документов в электронном виде.

Следует помнить, если заявление подается через МФЦ, время рассмотрения документов увеличивается на два дня. Это связано с межведомственным взаимодействием. Как правило, представители уполномоченных структур редко соблюдают установленные сроки и время регистрации недвижимости затягивается на несколько недель.

Размер пошлины за регистрацию права собственности

Это обязательный взнос за предоставление госуслуги, который оплачивает правоприобретатель. Госпошлину вносят покупатели недвижимости, лица, получившие имущество в дар или по наследству. Пошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей (для физлиц). Для организаций эта сумма составляет 22 000 рублей. Ее размер не меняется от статуса владельца и его возраста. Льготы предусмотрены для отдельных категорий граждан и закреплены в налоговом кодексе РФ (ст. 333, ч. 2).

Срок проведения одновременной регистрации прав и кадастрового учета

После внесения изменений в Закон о государственной регистрации, срок оформления прав собственности и постановка на кадастровый учет значительно сократился. Это произошло, благодаря объединению функций Росреестра и кадастровой палаты. В 2024 году можно одновременно поставить объект на кадастр и оформить права на него.

Сроки проведения кадастрового учета объекта

Если постановка на учет производится отдельно, то процедура занимает до пяти рабочих дней. Данная услуга включает следующие действия:

1. Регистрация в Госкадастре;
2. Снятие объекта с учета, если он физически не существует;
3. Учет новообразованной части недвижимости;
4. оформление измененных параметров.

Сроки внесения записи о регистрации права

Оформить права на владение имуществом возможно, если объект уже имеет кадастровый номер. В этом случае период регистрации имущественного права составляет:

1. В общем порядке - до семи дней;
2. По постановлению суда или при наличии ипотеки - до пяти рабочих дней;
3. Если заявку подает нотариус - до трех дней.

Сроки в случае, когда приостановлены учетные действия

Если при рассмотрении заявки, госрегистратор обнаружил ошибки, он имеет право приостановить учет объекта, сроком от месяца до полугода. Это время дается заявителю для устранения недочетов и сбора недостающей документации.

Особенности госрегистрации

Процедура регистрации недвижимости характеризуется следующими особенностями:

1. Информация о зарегистрированных объектах храниться в единой базе данных;

2. Получить сведения о недвижимом имуществе может любое заинтересованное лицо в виде выписке из ЕГРН;

3. Процедура является обязательной для каждой территориальной единицы, расположенной на территории России.

Когда в регистрации могут отказать

Приостановление оформления объекта и права собственности возникает по таким причинам:

• Подача неполного комплекта документации или ошибки в бланках - если регистратор приостановил процедуру или отказал в услуге, он обязан указать причины. После их устранения собственник имеет право повторно подать заявление в Росреестр;
• Заявление подает неуполномоченное лицо - регистрировать имущество может правообладатель или его официальный представитель на основании нотариально заверенной доверенности;
• Наличие обременений - нельзя оформить имущественные права, если они ограничены обременением (залог, арест);
• Сомнения сотрудников Росреестра в подлинности документов - обжаловать неправомерный отказ в регистрации можно в суде.

Сотрудник “Геомер групп” может представлять интересы правообладателя и провести регистрационные действия.

Заказать бесплатную консультацию

Можно ли недвижимость не регистрировать

Оформление прав собственности и постановка на кадастровый учет - это обязательные процедуры, регламентированные законодательством РФ. Если объект не учтен в кадастре, его могут признать самовольной постройкой и вынести решение по сносу, причем за счет владельца. Собственник неоформленной недвижимости сталкивается со следующими проблемами:

• Невозможность совершения юридических операций с имуществом;
• Жилье могут признать самостроем и обязать ликвидировать. В этом случае доказывать права собственности придется в судебном порядке;
• Отсутствие компенсации в случае разрушения объекта.

За нарушение действующих нормативов владелец недвижимого имущества несет административную ответственность.

Заказать бесплатную консультацию

Полезное видео

Источник: https://geomergroup.ru/article/registraciya-obektov-nedvizhimosti/